Referenzzins steigt erneutWohnungsmieten werden bald noch teurer
Von 1,5 auf 1,75 Prozent: Zum zweiten Mal innert kurzer Zeit wird der Referenzzins erhöht. Warum? Und was heisst das für Mieterinnen und Mieter?
Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den Referenzzinssatz um 0,25 Punkte auf neu 1,75 Prozent angehoben. Bereits im Juni gab es eine Erhöhung, es war die erste seit Einführung des schweizweiten Referenzzinssatzes im Jahr 2008.
Was ist der Referenzzinssatz?
Der sogenannte hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen wurde im Jahr 2008 ins Leben gerufen, um die Gestaltung der Mieten landesweit zu vereinheitlichen. Die Schweizerische Nationalbank berechnet aus den Zinssätzen aller inländischen Hypothekarkredite einen Durchschnittswert, von dem der Referenzzins abhängt: Werden die Hypotheken teurer, steigt der Referenzzinssatz, werden sie günstiger, sinkt er. Das Bundesamt für Wohnungswesen teilt quartalsweise mit, ob sich der Referenzzinssatz verändert. Veränderungen gelten ab dem ersten Tag nach der Veröffentlichung.
Warum beeinflusst der Referenzzins die Mieten?
Schweizer Mieten sind gemäss Mietrecht mit dem Referenzzinssatz verbunden. Steigt er, darf eine Liegenschaftsverwaltung auch die Mieten anheben.
Steigt jetzt meine Miete?
Ob eine Mieterhöhung möglich ist, hängt davon ab, auf welcher Grundlage der Mietvertrag basiert. In der Regel ist der Referenzzinssatz dort vermerkt. Falls nicht, können Mieterinnen und Mieter online zum Beispiel auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder einer Vertragserneuerung gültigen historischen Referenzzinssätze ablesen.
Der Mieterinnen- und Mieterverband der Deutschschweiz hat auf seiner Website zudem einen Mietzinsrechner aufgeschaltet, mit dem sich unter Berücksichtigung regionaler Unterschiede allfällige Ansprüche auf Mieterhöhungen kalkulieren lassen. Solche Mietzinsrechner bieten auch manche Kantone oder der Hauseigentümerverband an.
Grundsätzlich gilt: Basiert der aktuell gültige Vertrag auf einem Satz von 1,5 Prozent oder weniger, kann die Liegenschaftsverwaltung eine Mieterhöhung durchsetzen. Gemäss Schätzungen von Raiffeisen Schweiz dürfte bei rund zwei Dritteln aller Mietverhältnisse die Möglichkeit einer Erhöhung bestehen. Schwierig vorauszusagen ist, wie viele der Vermieter davon Gebrauch machen werden.
Um wie viel wird die Miete steigen?
Ein Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte gibt der Vermieterschaft das Recht, den Mietzins um 3 Prozent zu erhöhen. Weil viele die Erhöhung des Referenzzinssatzes nutzen, um einen Teil der aufgelaufenen Teuerung an die Mieter weiterzugeben und allgemeine Kostensteigerungen geltend zu machen, steigen die Mieten oft stärker als um 3 Prozent.
Wann kommt die Mieterhöhung?
Die Mietzinsanpassung kann bereits auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft treten. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist ist das also frühestens auf den 1. April 2024 möglich. Der Vermieter muss dies regelkonform ankündigen. Viele Mieterinnen und Mieter erhalten demnach im Laufe des Dezembers die entsprechende Mietvertragsänderung per Post.
Kann ich mich gegen eine höhere Miete wehren?
Sofern die Vermieterin oder der Vermieter den höheren Referenzzinssatz durchsetzt und sich an die oben genannten Fristen und Vorgaben hält, müssen Mieterinnen und Mieter die Erhöhung akzeptieren. Sie können lediglich den Vertrag kündigen, da die Mieterhöhung erst auf den nächsten Kündigungstermin gültig wird.
Wenn der gültige Vertrag bereits auf einem Referenzzins von 1,75 Prozent oder mehr basiert, ist eine solche Mieterhöhung nicht erlaubt. In diesem Fall sollte man in einem ersten Schritt rasch den Kontakt mit der Liegenschaftsverwaltung suchen, sie auf den Fehler hinweisen und eine schriftliche Bestätigung verlangen.
Im Zweifelsfall sollten Mieterinnen und Mieter nicht lange zögern, bis sie an die zuständige Schlichtungsbehörde gelangen. Denn die Frist zur Anfechtung der Mietzinserhöhung läuft nach 30 Tagen ab. Nach Ablauf dieser Frist gilt die höhere Miete als akzeptiert, selbst wenn sie missbräuchlich ist, wie Fabian Gloor, Rechtsexperte beim Mieterinnen- und Mieterverband der Deutschschweiz, erläutert.
Warum ist die Kontrolle der Mietpreiserhöhung wichtig?
Die Kontrolle und eine allfällige Intervention sind wichtig. Denn wer sich nicht wehrt, akzeptiert nicht nur eine missbräuchliche Erhöhung, sondern gleichzeitig auch einen anderen Referenzzinssatz als jenen, auf dem der aktuelle Mietvertrag beruht.
Im schlimmsten Fall könnte für die Mieterschaft ein tieferer Referenzzinssatz als bisher gelten. Die Folge: Die Liegenschaftsverwaltung dürfte dann die Miete erneut erhöhen, wenn der Satz weiter steigt – selbst dann, wenn dies gemäss bisheriger Vertragsbasis nicht vorgesehen wäre. So haben Betroffene nicht nur die Mietzinssenkungen der vergangenen Jahre verschenkt. Sie müssen darüber hinaus auch noch künftige Erhöhungen akzeptieren, die dem Vermieter nicht zustehen würden.
Kann die Miete unabhängig vom Referenzzins steigen?
Ja. Neben dem Referenzzins gibt es zwei weitere Gründe, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Zum einen können Hauseigentümerinnen und -eigentümer die Teuerung im Umfang von bis zu 40 Prozent auf die Mieterschaft abwälzen. Berechnungsgrundlage dafür ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Da die Inflation in letzter Zeit stark gestiegen ist, fällt dieser Punkt ins Gewicht.
Der zweite Punkt ist die sogenannte allgemeine Kostensteigerung. Dabei geht es um Auslagen, die der Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung weitergeben darf, sowie um Unterhaltskosten. Beispiele dafür sind Gebühren, Versicherungsprämien, Baurechtszinse und anderes mehr. Diese Erhöhung basiert auf einer etwas komplizierteren Berechnung, bei welcher der Fünfjahresdurchschnittswert vor der letzten Mietanpassung mit demjenigen vor der aktuellen Änderung verglichen wird.
Hat der Vermieter auf Oktober hin die Inflation und pauschale Kostensteigerungen geltend gemacht, gibt es kaum noch Spielraum.
Berücksichtigt man auch Teuerung und allgemeine Kostensteigerung, müssen Mieter unter Umständen mit einer grösseren Erhöhung rechnen. Hat der Vermieter bereits auf Oktober hin die Inflation und pauschale Kostensteigerungen geltend gemacht, gibt es allerdings kaum noch zusätzlichen Spielraum. Macht der Vermieter aber erst jetzt die höheren Kosten geltend, kann die Erhöhung deutlich höher liegen als 3 Prozent.
In der Summe über alle Mietverträge hinweg rechnen die Ökonomen von Raiffeisen Schweiz mit einem Anstieg der Mieten von durchschnittlich gut 2 Prozent als Folge der jüngsten Erhöhung des Referenzzinssatzes.
Geht es mit dem Referenzzins weiter bergauf?
Wahrscheinlich nicht. Die Schweizerische Nationalbank hat im September den Leitzins nicht erhöht, und auch für den nächsten Zinsentscheid Mitte Dezember ist keine Erhöhung zu erwarten. Damit scheint der Zinsgipfel mit 1,75 Prozent bereits erreicht. Deshalb bewegt sich der durchschnittliche Hypothekarzinssatz nur noch langsam nach oben, was die dem Referenzzinssatz innewohnende Auftriebstendenz abschwächt.
Bis vor kurzem rechneten Fachleute mit einem weiteren Anstieg des Referenzzinssatzes Ende 2024 oder Anfang 2025 auf 2 Prozent. Das ist nun wenig wahrscheinlich. Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile rechnet damit, dass der Referenzzins stattdessen «eine mehrjährige Pause» einlegen wird.
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