Rezept gegen Wohnungsknappheit?In leeren Schweizer Büros könnte eine ganze Kleinstadt wohnen – aber nur in der Theorie
In der Schweiz stehen massenhaft Büros leer. Das klingt nach viel Platz für neue Wohnungen – aber so einfach ist es nicht.
Wohnraum in der Schweiz ist begehrt, Mieten und Häuserpreise steigen. Vor allem in den grossen urbanen Ballungsräumen ist es schwierig, eine Bleibe zu finden. Gleichzeitig gibt es massenhaft leer stehende Gebäude – allerdings nicht dort, wo sie eigentlich gebraucht werden.
Nach Abgaben des Immobiliendienstleisters CBRE stehen in der Schweiz rund 2 Millionen m2 Bürofläche leer. Das Westschweizer Fernsehen RTS hat vorgerechnet, wie viele Mieter man auf dieser Fläche unterbringen könnte, wenn man wollte. Ein Schweizer braucht heute durchschnittlich 46,5 m² Platz. Würde man also alle unvermieteten Büros in Wohnungen umwandeln, könnte man für 43’000 Schweizerinnen und Schweizern eine Unterkunft schaffen. Das entspricht der Einwohnerschaft einer Kleinstadt wie Thun.
In Zürich, wo der Wohnungsmarkt besonders umkämpft ist, liesse sich gemäss dieser Rechnung Wohnraum für mehr als 6000 Menschen schaffen. In Genf würde es für 4000 und in Lausanne noch für 2000 Mieter reichen. In vielen Schweizer Städten stehen weniger als 1 Prozent der Wohnungen leer, während der Anteil der ungenutzten Büroflächen zwischen 2 (Lausanne) und 5,7 Prozent (Basel) liegt. Generell gilt: Je weiter man sich von den Stadtzentren entfernt, umso mehr Büros stehen leer.
Büros zu Wohnungen rechnet sich nicht
Das alles klingt vielversprechend – in der Theorie. In der Wohnbaurealität werden Büros aber nur in Ausnahmefällen zu Wohnungen umgerüstet. Zu hoch sind die finanziellen, praktischen und rechtlichen Hürden. Der Genfer Architekt Simon Chessex hat deshalb wenig Hoffnung, dass sich in naher Zukunft bei diesem Thema viel tut. «Der einzige Weg besteht heute in Ausnahmegenehmigungen», sagt er gegenüber RTS. Gesetze zu ändern, würde viel zu lange dauern.
Ein weiteres Problem: Aus wirtschaftlicher Sicht ist es für Eigentümer unattraktiv, aus Büros Wohnungen zu machen, selbst wenn diese leer stehen. Der Immobilienunternehmer Henrik Stump zum Beispiel hat in Zürich einen 80 Meter hohen Turm bauen lassen, der seit der Fertigstellung im vergangenen Jahr immer noch zur Hälfte leer steht. Trotzdem denkt Stump nicht daran, daraus einen Wohnturm zu machen. Seine Begründung: «Die Rendite eines Bürogebäudes ist immer etwas höher als bei Wohnungen. Gleichzeitig sind die Baukosten ein wenig tiefer.»
Damit in dem für Büros konzipierten Gebäude Wohnungsmieter einziehen können, müsste Stump ausserdem in den Umbau investieren, was seinen Ertrag weiter schmälern würde. Er zieht es also vor, zu warten, bis Unternehmen an seinen Räumlichkeiten Interesse zeigen – und die Büros so lange leer stehen zu lassen.
Umnutzung erzeugt meist teuren Wohnraum
Rechtliche und finanzielle Stolpersteine lassen es also unwahrscheinlich erscheinen, dass viele der heute leer stehenden Büros in Privatwohnungen umgewandelt werden. Am aussichtsreichsten sind die Bedingungen noch bei weit von den Zentren entfernten und in die Jahre gekommenen Bürogebäuden, die für Unternehmen als Standorte nicht mehr attraktiv sind. Allerdings klappt eine Umnutzung dann auch nur, wenn die Wohnungssuchenden mitspielen und sich dort einquartieren wollen.
Dennoch: Das Potenzial ist vorhanden, wie einige Beispiele aus der jüngsten Vergangenheit zeigen. Die Pensionskasse BVK etwa will die ehemaligen Büros der Credit Suisse in den Quadro Towers in Zürich-Nord zumindest teilweise zu Wohnungen umrüsten. Preisgünstiger Wohnraum wird damit aber voraussichtlich nicht geschaffen. Erfahrungsgemäss werden leere Büros nämlich häufig in Objekte im gehobenen Preissegment umgewandelt.
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