Problematisches ÜberangebotIn Oerlikon und Opfikon stehen schweizweit die meisten Büros leer
Bessere ÖV-Anbindungen an anderen Orten und Homeoffice lassen Büros leer stehen. Sie in Wohnraum umzunutzen, wäre logisch. Doch ausgerechnet in Opfikon ist das fast unmöglich.
- In der Region Zürich steigen die Leerstände für Büros weiter an.
- Besonders betroffen ist Opfikon mit über 30 Prozent leer stehenden Büroflächen.
- Eine Umnutzung von Büros zu Wohnraum ist oft aufgrund von Bau- und Zonenordnung und der hohen Kosten schwierig.
- Politische Bemühungen zur flexiblen Nutzung von Büroräumen für Wohnzwecke laufen.
In Oerlikon entlang der Thurgauerstrasse in Richtung Opfikon reihen sich die Bürogebäude aneinander. Von aussen wirken die Türme teilweise verlassen, ganze Etagen sind dunkel. Mehrere Werbetafeln an den Fassaden bestätigen den Eindruck: «Bezugsbereite Büroflächen ab 2000 m² zu vermieten», «Büroflächen ab 2500 m²» oder «Büroflächen von 500 bis 5000 m² zu vermieten!».
Das Angebot ist gross, die Nachfrage nicht. 59’000 Quadratmeter Büroflächen standen Ende 2024 in Seebach und Oerlikon (Kreis 11) leer. Und im benachbarten Opfikon-Glattbrugg waren es sogar 110’300 Quadratmeter, was umgerechnet 15,4 Fussballfeldern entspricht. Damit stehen dort über 30 Prozent der Büro- und Gewerbeflächen leer – so viel wie sonst nirgendwo in der Schweiz.
Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Studie zum Schweizer Büromarkt der Immobilienberatungsfirma JLL. Insgesamt standen Ende 2024 in der Region Zürich 433’700 Quadratmeter (fast 61 Fussballfelder) Bürofläche leer - 41’200 mehr als im Vorjahr. Der Anteil der unbenutzten Büros stieg gegenüber dem Vorjahr von 4,8 auf 5,3 Prozent.
Damit liegt Zürich über dem nationalen Durchschnitt. Insgesamt erhöhte sich die Leerstandsquote in den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – von 4,6 auf 5,0 Prozent.
Das Überangebot in der Region Zürich wurde in den letzten Jahren produziert. 2020 erreichte die Bautätigkeit für Bürohäuser einen Höchststand. Seither flacht sie ab und fiel 2024 auf einen Tiefstand. Doch die Leerstände steigen weiter. Mit Corona hielt das Homeoffice in der Arbeitswelt Einzug. Flächen wurden nicht mehr gebraucht, Mietverträge nicht verlängert.
Andere Ereignisse, wie zum Beispiel die Übernahme der Credit Suisse durch die UBS führen nun in Zürich dazu, dass Bürofläche zusammengelegt wird: In Seebach gab die Credit Suisse ihre Büros in den Quadro Towers an der Hagenholzstrasse auf. Seitdem stehen dort zusätzliche 35’000 Quadratmeter leer.
Gemäss Zahlen von JLL werden 2025 und 2026 zusätzlich rund 60’000 Quadratmeter bereits bestehende Bürofläche frei. Der Leerstand in der Region Zürich wird weiter steigen, wenn auch nicht so stark wie bisher.
Warum ausgerechnet in Opfikon so viele Büros leer stehen, hat laut Daniel Stocker, Leiter Immobilien-Research bei JLL, mehrere Gründe:
Entlang der Thurgauerstrasse wurden bereits in der Vergangenheit viele Büros gebaut, denn die Lage nahe dem Flughafen war attraktiv. Besonders grosse Firmen wie McKinsey und flughafennahe Dienstleister nutzten viel Fläche. So entstanden auch direkt am Flughafen immer mehr Bürogebäude, wie zum Beispiel das Balsberg als eines der grössten Bürogebäude der Schweiz.
Der öffentliche Verkehr verbesserte sich. Mit dessen Ausbau entstanden Subzentren wie Wallisellen oder Altstetten, die mit einem eigenen Bahnhof bestens angeschlossen waren. Um diese Bahnhöfe wurden immer mehr Büros gebaut. Und da die Lage attraktiv war, zog es die Firmen dorthin. Grosse Büroflächen ohne Bahnhofsnähe, wie an der Thurgauerstrasse, fanden keine Nachmieter. «Für Opfikon gilt tendenziell: je weiter weg vom Bahnhof und je älter das Gebäude, desto höher das Leerstandsrisiko», sagt Stocker.
Moderne Gebäude, die den Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen, fänden leichter einen Mieter als ältere. In Opfikon gibt es viel alten Bürobestand, der nicht an die heutigen Bedürfnisse angepasst ist.
Den vielen ungenutzten Büros steht in der Stadt Zürich die verschwindend kleine Leerwohnungsziffer von 0,07 Prozent gegenüber. Wohnraum wird hier dringend benötigt. Und während die Mietpreise für Wohnungen weiter steigen, stagnieren die Preise für Büroflächen eher. Finanziell kann es sich für die Immobilienbesitzer also lohnen, Büros in Wohnraum umzunutzen.
In Opfikon ist das allerdings gar nicht so einfach, wenn nicht gar unmöglich: «Grundsätzlich befinden sich die meisten Büroleerstände in den Gewerbezonen und dort ist die Umnutzung in Wohnungen nicht möglich», sagt Patricia Meier, Leiterin der Abteilung Bau und Infrastruktur der Stadt Opfikon. Das hänge zum einen mit den Bau- und Zonenordnungen zusammen, die definieren, was dort gebaut werden darf: In reinen Gewerbezonen ist der Bau von Wohnungen nicht möglich.
Aber selbst wenn die Stadt eine Umzonung in eine Mischnutzung ins Auge fassen würde, könnte keine Zone mit Wohnanteil geschaffen werden. Denn es ist zu laut. Durch die Nähe zum Flughafen werden in dieser Gegend die in der nationalen Lärmschutz-Verordnung festgesetzten Immissionsgrenzwerte überschritten.
Die für den Fluglärm massgebende Abgrenzungslinie liegt in Opfikon beim Glattpark und nahe an Zürich-Seebach und Oerlikon. Bis dorthin müsste die Lärmgrenze angepasst werden: «Erst wenn die Lärmgrenze gesenkt würde, könnte im Bereich der Gewerbezone umgezont werden und Wohnraum entstehen», sagt Meier.
Die Politik wird aktiv
In Seebach und Oerlikon hingegen ist die Umnutzung von Büros zu Wohnraum möglich. «Im Raum Leutschenbach ergibt sich durch die Zonierung in der Bau- und Zonenordnung für Eigentümerschaften kein Hindernis für die Umnutzung von Büro- zu Wohnflächen», sagt Anatole Fleck, Sprecher beim Amt für Städtebau der Stadt Zürich. Das heisst: Ganze Bürotürme könnten in Wohnraum umgebaut werden. Allerdings eignet sich nicht jedes Gebäude dafür. Der Umbau ist zudem sehr kostspielig.
Doch es gibt erste Projekte: Die Stiftung PWG baut zwei ehemalige SRF-Bürogebäude im Leutschenbach zu Wohnungen für 200 Menschen um. Und bis 2028 plant die Zürcher Pensionskasse BVK 260 kleine Wohnungen in den Quadro Towers, wo einst die Credit Suisse ihre Büros hatte.
Auch auf politischer Ebene ist Bewegung. In einem Postulat fordern die beiden Zürcher FDP-Gemeinderäte Flurin Capaul und Hans Dellenbach den Stadtrat auf, zu prüfen, «wie Büroräumlichkeiten flexibel zu Wohnzwecken genutzt werden können». Es wurde vergangenen Oktober angenommen. Zwei Jahre hat die Stadt nun Zeit, dieses zu prüfen.
Das Postulat könnte mit der kommenden Revision der Bau- und Zonenordnung umgesetzt werden: «Hier besteht Potenzial, neue Zonen zu erstellen und so den Besitzern von Büroliegenschaften mehr Flexibilität bei einem Umbau in Wohnungen zu ermöglichen», sagt Capaul. So liesse sich aus Büros in Zukunft einfacher Wohnraum erstellen.
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