Tipps für Eigentümer –

Hauskauf: Was bringt eine indirekte Amortisation der Hypothek?

Banken empfehlen oft aus steuerlichen Gründen eine indirekte Amortisation. Doch das zahlt sich nicht immer gleich aus, wie ein Rechenbeispiel zeigt.

Bernhard Kislig

Publiziert: 14.09.2024, 08:26

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Wie weit müssen Hypotheken amortisiert werden?

Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung müssen Wohneigentümer die Hypothek innerhalb von höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Kaufpreises der Liegenschaft amortisieren. Für die Restschuld schreiben die Richtlinien keine Rückzahlung vor.

In der Praxis kommt es oft zu einer Aufteilung in eine erste und eine zweite Hypothek. Für die erste Hypothek bis zu einem Umfang von zwei Dritteln des Kaufpreises besteht keine Amortisationspflicht. Darüber hinaus ist in Form einer zweiten Hypothek eine weitere Belehnung von ungefähr bis zu 80 Prozent des Kaufpreises möglich.

Diese zweite Hypothek muss die Schuldnerin oder der Schuldner während der erwähnten 15 Jahre an die Bank zurückbezahlen. Ebenfalls zu berücksichtigen ist die Pensionierung – diese Amortisation muss üblicherweise vor dem Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen sein.

Wie unterscheiden sich direkte und indirekte Amortisation?

Bei der direkten Amortisation bezahlt der Schuldner oder die Schuldnerin das Geld direkt an die Bank zurück. Geht es um eine Festhypothek, geschieht das in der Regel bei Ende der Laufzeit. Geht es um eine Saron-Hypothek, sind in kürzeren Abständen Rückzahlungen möglich.

Die indirekte Amortisation erfolgt über die Säule 3a. Das Konto dafür muss üblicherweise bei der gleichen Bank eröffnet werden, von der man die Hypothek erhält. Der Schuldner oder die Schuldnerin überweist jährlich einen vereinbarten Mindestbetrag auf das 3a-Konto. Nach einer bestimmten Zeit wird dieses aufgelöst und zur Amortisation der Hypothek verwendet. Zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum ist ein vorzeitiger Bezug aus der Säule 3a erlaubt.

Was bringt die indirekte Amortisation steuerlich?

Mit der indirekten Amortisation sparen Wohneigentümer mehrfach Steuern. Erstens können sie die Einzahlungen in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen. Zinsgutschriften sind steuerfrei. Daneben fallen auf der gesamten Hypothek Schuldzinsen an, die ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden können. Auch das Vermögen und damit die Vermögenssteuern reduzieren sich um die ganze Schuld.

Wie viel Hausbesitzer einsparen können, hängt unter anderem von der Steuerbelastung ab. Adrian Wenger, Hypothekenexperte beim VZ Vermögenszentrum, hat dies am Beispiel der Städte Basel und Zug durchgerechnet. Dabei zeigt sich, dass die unterschiedlich hohen Steuersätze einen erheblichen Einfluss haben.

Im vorliegenden Rechenbeispiel spart eine Familie in Basel etwas mehr als 18’000 Franken ein, wenn sie die Hypothek indirekt amortisiert. In der steuergünstigen Stadt Zug macht unter den genau gleichen Bedingungen die Differenz zur direkten Amortisation nur knapp 7000 Franken aus. Der Kaufpreis des Wohneigentums liegt im Rechenbeispiel bei 923’000 Franken. Die Zweithypothek von 90’000 Franken wird über einen Zeitraum von 15 Jahren amortisiert.

Dieses Rechenbeispiel zeigt, dass sich indirekte Amortisation – in deutlich geringerem Umfang – selbst bei tiefen Steuern lohnt.

So planen Sie die indirekte Amortisation vorteilhaft

Je länger das Geld auf dem Säule-3a-Konto bleibt, desto mehr verpufft der Steuervorteil. Fachleute sprechen von einem Verwässerungseffekt. Der Grund ist, dass die Steuerreduktion mit der Einzahlung nur einmal anfällt. Für die Hypothek fallen hingegen Jahr für Jahr auf dem gesamten Betrag wiederholt Schuldzinsen an.

Deshalb ist es sinnvoll, die indirekte Amortisation zu staffeln und beispielsweise im Abstand von jeweils fünf Jahren mit dem Geld aus der Säule 3a einen Teil der Hypothek abzuzahlen. Das kann mit der Bank so vereinbart werden. Da bei der Rückzahlung jeweils gewisse Gebühren anfallen, rät Wenger jedoch davon ab, sehr kurze Fristen zu vereinbaren.

Eine weitere Option ist, das Geld über die Säule 3a in Wertschriften anzulegen. So ist eine höhere Rendite möglich, was den finanziellen Vorteil der indirekten Amortisation erhöht. Schlecht wäre es aber, mit diesem Geld bei tiefen Börsenkursen die Hypothek zu amortisieren.

Laut Wenger bieten Banken aber flexible Lösungen an, sodass 3a-Wertschriftenfonds nicht in einem ungünstigen Moment mit Kursverlusten aufgelöst werden muss. Idealerweise erkundigen sich Bankkundinnen und Bankkunden vor Vertragsabschluss über diese Bedingungen.

Was die direkte Amortisation bringt

Trotz gewisser steuerlicher Vorteile gibt es Personen, die ihre Zweithypothek lieber mit jährlichen Einzahlungen amortisieren. Dadurch verringern sich die Schuldzinsen fortlaufend.

Wer sich trotz direkter Amortisation Einzahlungen in die Säule 3a leisten kann, hat neben der tieferen Zinslast auch noch einen Steuervorteil.

Anders als bei der indirekten Amortisation können Wohneigentümer das Säule-3a-Konto bei einer beliebigen Anbieterin eröffnen. Das bringt einen Renditevorteil, da Banken zur indirekten Amortisation häufig ein 3a-Konto mit vergleichsweise hohen Gebühren zur Verfügung stellen. Andere Anbieterinnen sind mitunter deutlich günstiger. Ein Vergleich lohnt sich. Bei einer solchen Lösung mit passiven Aktienfonds gibt es kaum noch finanzielle Nachteile gegenüber der indirekten Amortisation.

Versicherung separat abschliessen ist günstiger

Es ist möglich, das 3a-Konto mit einer Versicherung zu kombinieren. Die Versicherung kann beispielsweise im Falle einer Einkommenseinbusse wegen Invalidität die Einzahlungen in die Säule 3a übernehmen und damit die indirekte Amortisation sicherstellen.

Aufgrund der vergleichsweise hohen Prämien ist es aber ratsam, eine solche Versicherung unabhängig vom Säule-3a-Produkt abzuschliessen. «Nebst einer Prämieneinsparung hat das den Vorteil, dass Kundinnen und Kunden die Versicherung flexibler kündigen können», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum.

Tipp für die Amortisation der Ersthypothek

Manche Wohneigentümer wollen auch einen Teil der Ersthypothek amortisieren. Bei einer Festhypothek mit langer Laufzeit ist das nicht möglich. Wer amortisieren will, sollte deshalb die Ersthypothek bei Vertragsabschluss aufteilen: Ergänzend zur langjährigen Festhypothek ist zum Beispiel eine Saron-Hypothek möglich, die kurzfristig reduziert werden kann.

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