Der Schweizer Immobilienmarkt präsentiert sich derzeit zweigeteilt. Während sich am Eigenheimmarkt eine Abkühlung abzeichnet, sorgt die sich akzentuierende Wohnungsknappheit am Mietwohnungsmarkt für steigende Anspannung. Dies geht aus der am Donnerstag veröffentlichten Studie «Immobilien Schweiz 2. Quartal» der Genossenschaftsbank Raiffeisen hervor.

In immer mehr Regionen würden die Mietwohnungen rasch knapper, schreibt die Raiffeisen. Eine Besserung sei weder von der Angebots- noch von der Nachfrageseite zu erwarten. Dynamische Zuwanderung und auf dem Wohnungsmarkt immer aktiver werdende ukrainische Flüchtlinge sorgten für eine hohe Zusatznachfrage.

Trotz sinkender Leerstände und bald deutlich steigender Mieten planten Investoren bisher keine Ausweitung der Wohnbautätigkeit. Steigende Baupreise, erhöhte Finanzierungskosten, immer höhere administrative Hürden und deutlich gestiegene Opportunitätskosten dämpften diese zusätzlich. Ohne Anpassung der regulatorischen Rahmenbedingungen dürfte sich daran kurzfristig nichts ändern, heisst es weiter.

Markt in vielen Regionen ausgetrocknet

Zwar liege die Leerwohnungsziffer derzeit mit 1,31 Prozent deutlich über dem langjährigen Schnitt von 1,07 Prozent seit den 1980er Jahren. Solche Durchschnittsbetrachtungen verdeckten allerdings, dass der Markt in einigen Regionen bereits völlig ausgetrocknet sei. Die noch leerstehenden Wohnungen lägen meist am falschen Ort.

Spätestens nächstes Jahr dürfte die Leerwohnungsziffer den Mittelwert dann gar deutlich unterschreiten, gibt sich die Raiffeisen sicher. Mit der Wohnraumverknappung werde Wohnen für immer mehr Haushalte bald deutlich teurer. Zudem zeichneten sich bereits dieses Jahr zwei Erhöhungen des Referenzzinssatzes ab, was die Wohnkosten zusätzlich verteuere.

Um die Probleme zu lindern, könnte die Politik an gewissen Stellschrauben drehen, damit Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt wieder stärker ins Gleichgewicht kämen. «Von Nutzungseinschränkungen von Ferienwohnungen über die Förderung von Wohnungstauschbörsen bis hin zum Überdenken des Denkmalsschutzes und einer Verflüssigung des Baulandes sind viele, durchaus unkonventionelle Lösungsideen denkbar», heisst es in der Studie.

Abkühlungszeichen am Eigenheimmarkt

Derweil scheint es immerhin am Eigenheimmarkt allmählich zu einer Abkühlung zu kommen. Zwar sind Einfamilienhäuser im ersten Quartal im Vorjahresvergleich noch um 6,1 und Eigentumswohnungen um 7,5 Prozent teurer geworden. Doch seit dem Höhepunkt mitten in der Covid-19-Pandemie seien die Suchabonnements für Eigentumswohnungen und für Einfamilienhäuser um 36 bzw. um 39 Prozent zurückgegangen, schreibt Raiffeisen. Die Zahl der aktiven Abonnements sei mittlerweile sogar spürbar unter das Vor-Corona-Niveau gefallen.

Zudem habe sich die Angebotsseite zuletzt wieder etwas erholt. Im Vergleich zu den Tiefstständen während der Coronapandemie würden aktuell auf Onlineportalen wieder mehr Einfamilienhäuser (+17%) und Eigentumswohnungen (+16%) angeboten. Damit schliesse sich langsam die Schere zwischen Angebot und Nachfrage, die in den letzten Jahren für das Preiswachstum verantwortlich war.

Aber mehr als eine Abschwächung der Preisdynamik sei am Eigenheimmarkt nicht zu erwarten. Ein Crash sei wegen der grossen Angebotsknappheit gar sehr unwahrscheinlich. Die Zeichen stünden am Eigenheimmarkt auf sanfte Landung, erklärte der Studienautor.

Immobilienblasen-Index im ersten Quartal rückläufig

Die UBS kommt zu ähnlichen Ergebnissen. Das Risiko einer Blase am Schweizer Eigenheimmarkt hat sich gemäss der Grossbank zum Jahresauftakt 2023 etwas verringert. Das tiefe Wachstum der Hypotheken und sinkende Eigentumspreise haben die Risiken etwas gemildert.

So sank der sogenannte UBS Swiss Real Estate Bubble Index im ersten Quartal 2023 leicht auf 1,49 Punkte (von 1,54), wie die Grossbank am Donnerstag mitteilte. Damit bleibe der Eigenheimmarkt relativ zu seiner historischen Entwicklung aber im klar überbewerteten Bereich.

Und der Index sei immer noch deutlich höher als vor der Pandemie, stellte die UBS fest. Auf dem Höhepunkt hatte er einen Stand von rund 2,5 Punkten erreicht, dann sank er über die folgenden zehn Jahre auf knapp -2 Zähler. Bei einem Index von mehr als 2 Punkten leitet die UBS ein Blasenrisiko ab.

Dass der Index zuletzt gesunken ist, hat laut UBS vor allem damit zu tun, dass die Eigenheimpreise im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal inflationsbereinigt um 1 Prozent gesunken sind. Die nominalen Eigenheimpreise stiegen mit 0,5 Prozent nur noch halb so stark wie im Durchschnitt von 2022. Gleichzeitig habe sich das Volumen ausstehender Hypotheken «ungewöhnlich» wenig erhöht.

Die grössten Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt bestehen laut der UBS nach wie vor in den Zentrumsregionen. Dort seien die Kaufpreise gegenüber den Mieten weiter klar überhöht. Besonders bei den Renditeimmobilien bestehe ein «substanzielles» Risiko, sollten die Hypothekarzinsen weiter steigen.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus sechs standardisierten Subindizes zusammen. Es sind die Eigenheimpreise im Verhältnis zu den Jahresmieten, den Konsumentenpreisen, den Haushaltseinkommen sowie das Hypothekarvolumen im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen, die Bautätigkeit im Verhältnis zum Bruttoinlandprodukt und die Nachfrage nach Kreditanträgen für Renditeliegenschaften.

SDA/fal

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