Geldberater beantwortet FragenMit einer Umkehrhypothek mehr Spielraum im Alter schaffen
Wer einen Grossteil seines Wohneigentums amortisiert hat, kann unter Umständen einen Teil des blockierten Geldes verflüssigen.
Ich kaufte 2006 ein Stockwerkeigentum im Limmattal. Die Attikawohnung ist zu 60 Prozent mit einer Hypothek belehnt. In 5 Jahren gehe ich ordnungsgemäss in die Pension. Meine Lebenspartnerin und ich haben keine Kinder und keine Geschwister. Welche Möglichkeiten bestehen, um mit dem in das Wohneigentum eingesetzte Eigenkapital den Lebensabschnitt zusätzlich finanziell zu gestalten, ohne die Wohnung zu verkaufen bzw. noch ca. 15 Jahre in der Wohnung zu bleiben? J. C.
Sie sprechen ein Problem an, das viele Rentnerinnen und Rentner beschäftigt: Man hat in seinem Leben viel Geld in sein Wohneigentum gesteckt, und dieses Geld ist in der Wohnung oder im Haus blockiert. Man kann es nicht für die Verbesserung des Lebensstandards im Alter brauchen. Wenn man sein Kapital verflüssigen möchte, bleibt vielen nur die Variante, die Liegenschaft zu verkaufen und in eine Mietwohnung zu ziehen, womit sie dann über das Kapital verfügen.
Kein Ausweg ist meist eine klassische Aufstockung einer bestehenden Hypothek: Je nach Höhe der Rente wird eine solche in der Praxis schwierig, da die Banken bei Hypothekenaufstockungen im Alter zurückhaltend sind. Oft ist die Tragbarkeit einer höheren Hypothek nicht mehr oder nur noch knapp gegeben, weil die Rente deutlich tiefer ist als das bisherige Erwerbseinkommen.
Eine Alternative kann im Alter eine sogenannte Umkehrhypothek oder Immobilienrente sein, wie sie einige Banken anbieten. Hier stockt die Bank die Hypothek zu einem festen Zins während einer festen Laufzeit auf. Bevor der so entstehende freie Betrag ausbezahlt wird, zieht die Bank den für die festgelegte Laufzeit zu zahlende Zins ab und stellt diesen auf einem Sperrkonto sicher.
So hat die Bank eine doppelte Sicherheit: Sie hat die Wohnung als Sicherheit, da ein Schuldbrief auf dieser lastet, und zusätzlich den vorgeschossenen Zins für die Dauer des Vertrags. Das nach dem Zinsabzug verbleibende Geld aus der Aufstockung wird dann zur freien Verfügung ausbezahlt.
Die Banken setzten hohe Hürden
Man kann in der Wohnung bleiben und hat Zugriff auf Geld, das man in der Liegenschaft hatte. Im Todesfall wäre der Nachlass allerdings entsprechend kleiner, da dieses zusätzliche Geld dann wahrscheinlich bereits aufgebraucht wäre. Wenn man nicht den Wunsch hat, seine Liegenschaft an Erben weiterzugeben und so wie Sie und Ihre Partnerin ohnehin keine Kinder hat, ist dies kein Problem. Solche Finanzierungsmodelle bietet etwa die Thurgauer Bank an. Auch bei der Zürcher Kantonalbank oder bei Raiffeisen sind solche Modelle auf individueller Basis möglich.
Die Hürden, welche die Banken setzen, sind allerdings hoch. Neben Renteneinnahmen, Vermögen und Lebenserwartung fliesst die Bewertung der Liegenschaft als wichtiger Faktor in die Prüfung eines Gesuches ein. Bei Letzterer wird die Bank eher eine tiefere Bewertung einsetzen, damit sie selbst bei einer Korrektur der Immobilienpreise während der Laufzeit einer Umkehrhypothek auf der sicheren Seite ist. Auch muss die Liegenschaft in einem guten Zustand sein.
Ein Problem sehe ich in Ihrem Fall, dass die bestehende Hypothek mit 60 Prozent Belehnung zwar nicht sehr hoch ist, aber wohl zu wenig abbezahlt ist für eine Umkehrhypothek. Denn die Banken setzen voraus, dass eine bestehende Hypothek bereits zu einem grossen Teil abbezahlt ist und die Belehnung deutlich tiefer ist. Ich rate Ihnen, mit Ihrer Hausbank Ihre konkreten Möglichkeiten auf der Basis Ihrer effektiven Finanzdaten zu prüfen.
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