Ich möchte in Schweizer Immobilienfonds investieren. Da gibt es schöne Erträge zu holen, wie ich gehört habe. Worauf muss ich achten? Leserfrage von T.G.

Als Anleger können Sie auch mit kleineren Beträgen in Immobilienaktien oder Immobilienfonds investieren. Immobilienaktien bieten attraktive Dividendenrenditen. Allerdings halte ich Immobilienaktien für etwas risikoreicher, da diese einen höheren Fremdfinanzierungsgrad haben dürfen als Immobilienfonds. Bei den Immobilienfonds hatte man lange den Nachteil, dass diese einen sehr hohen Aufschlag aufwiesen. Inzwischen sind die Agios, wie man die Aufschläge auch nennt, zurückgekommen, ebenso wie die Kurse vieler Vehikel, was diese interessanter macht.

Nach wie vor trägt man aber auch mit diesen Fonds ein Anlagerisiko, da Immobilien hierzulande noch immer hoch bewertet sind und im Zuge der steigenden Zinsen unter Druck geraten könnten. Einen Immobiliencrash erwarte ich nicht, aber die Bewertungen könnten sinken.

Vergleichen sollten Sie auch die dem Fonds belasteten Gebühren. Hier gibt es grosse Unterschiede. Ich gebe Ihnen recht, dass viele Immobilienfonds attraktive Erträge ausschütten. Da man diese Erträge versteuern muss, empfehle ich, nicht nur auf eine möglichst hohe Ausschüttungsrendite zu achten, sondern die steuerlichen Konsequenzen zu bedenken. Bei Immobilienfonds gibt es solche, welche die Liegenschaften in Direktbesitz halten, und solche, die indirekt in Immobilien investieren. Für Sie als Privatanleger spielt es eine grosse Rolle, welche Art von Immobilienfonds Sie nutzen.

Als Inhaber von Anteilen an einem Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz ist man zum grössten Teil von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit.

Wenn man einen Immobilienfonds wählt, der die Liegenschaft im Direktbesitz hat, profitiert man von einem Steuervorteil. Bei Immobilienfonds, welche die Liegenschaften im Direktbesitz halten, müssen die Erträge und das Kapital aus dem direkten Grundbesitz auf Ebene des Fonds zum Satz von juristischen Personen versteuert werden. Weil der Fonds die Steuern bereits bezahlt, ist man als Anleger von einem Grossteil der Steuerlast befreit.

Dies bestätigt die eidgenössische Steuerverwaltung. Im Kreisschreiben Nummer 25 vom 23. Februar 2018 heisst es: «Die Anlegerinnen und Anleger haben nach Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe e DBG sämtliche Erträge aus Anteilen an kollektiven Kapitalanlagen zu versteuern, soweit sie nicht Erträge aus deren direktem Grundbesitz vereinnahmen.» Und im gleichen Kreisschreiben kann man zur Besteuerung der Immobilienfonds lesen: «Vertragliche Anlagefonds, SICAV und KmGK mit direktem Grundbesitz in der Schweiz unterliegen für den Ertrag und Gewinn aus direktem Grundbesitz der Gewinnsteuer (Art. 66 Abs. 3 DBG).»

Dies bedeutet, dass der Fonds die Steuern bezahlt und man als Privatanleger lediglich noch für einen kleinen Teil der übrigen Erträge und des übrigen Kapitals vom Fiskus zur Kasse gebeten wird. Allerdings muss man als Anleger Wohnsitz in der Schweiz haben. Als Inhaber von Anteilen an einem Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz ist man zum grössten Teil von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit. Vor diesem Hintergrund würde ich einen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz vorziehen. Beispiele für Fonds mit direktem Grundbesitz sind der CS Real Estate Fund Living Plus mit Börsenkürzel CSLP oder der UBS CH Real Estate Property Fund mit Börsenkürzel DRPF. Auf jeden Fall sollte man nicht nur auf Erträge von Immobilienfonds achten, sondern auch auf die steuerliche Behandlung von diesen für Sie als Privatanleger.

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