Krisenfester ImmobilienmarktPreise für Luxusimmobilien steigen trotz Corona
Häuser im Wert von über 2 Millionen Franken sind so begehrt, dass sie sogar in diesem Jahr teurer wurden. Hingegen sind die Preise für günstigere Eigenheime auf den Stand von Mitte 2018 gesunken.
Wer sich mit dem Kauf eines Eigenheims befasst hat, weiss: Der ausgeschriebene Angebotspreis entspricht meist nicht dem, was man schliesslich für das Objekt bezahlt. Vielmehr liegt der Preis, zu dem der Handwechsel erfolgt, um einiges über dem ursprünglichen Angebot.
Im dritten Quartal betrug dieser Zuschlag zum Angebotspreis durchschnittlich 7 Prozent. Für ein Eigenheim, das mit 1 Million Franken ausgeschrieben ist, musste der Käufer somit etwa 70’000 Franken mehr auslegen. Dies hat der Hypothekenvermittler Moneypark aufgrund einer Analyse von Marktdaten ermittelt.
Ins Auge springt dabei die Kluft zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern: Für Erstere ergab sich im dritten Quartal mit 11 Prozent ein mehr als doppelt so hoher Aufpreis zum Angebotspreis als für Letztere (5 Prozent).
«Erhöhtes Blasenrisiko» bei teuren Eigenheimen
Je nachdem, wie weit Angebots- und tatsächlich erzielte Verkaufspreise auseinanderliegen, ergeben sich Rückschlüsse auf die Marktlage. «Ab einem Aufpreis von mehr als 10 Prozent sehen wir einen deutlichen Nachfrageüberhang», sagt Stefan A. Heitmann, Gründer und Chef von Moneypark.
Gar 17 Prozent erreichte der Zuschlag zum Angebotspreis bei Eigenheimen, die 2 Millionen Franken und mehr kosten. In diesem teuersten Segment sind die effektiv bezahlten Kaufpreise seit Ende 2019 stetig gestiegen – unbeeindruckt von der Corona-Krise. Im dritten Quartal kletterten sie auf den höchsten Stand der vergangenen zwei Jahre. Und dies, obwohl die Angebotspreise praktisch stabil geblieben sind.
Heitmann spricht denn mit Blick auf diese Preiskategorie – in der lediglich 6 Prozent aller Verkäufe stattfinden – von einem «erhöhten Blasenrisiko». Der Grund für die steigenden Preise ist, dass in diesem Jahr weniger Kaufobjekte auf den Markt kamen; die Nachfrage ist aber nicht zurückgegangen.
Offensichtlich spüren die Reichen nichts von der Corona-Krise. «Die Käuferschicht in diesem Segment ist sehr gut situiert», sagt der Moneypark-Chef. «Wenn überhaupt, werden sie erst später von Corona-Auswirkungen betroffen sein.»
Bessere Chancen für Wunschobjekte
Bei Eigentumswohnungen mit Preisen bis 1 Million Franken, dem aus Käufersicht beliebtesten Segment, hat sich die Markttemperatur dagegen von sehr heiss auf heiss verringert: Der Zuschlag zum Angebotspreis betrug im dritten Quartal zwar immer noch 12 Prozent. Vor einem Jahr hatte er aber bei knapp 20 Prozent gelegen. Zuzuschreiben ist die leichte Entspannung den tatsächlich bezahlten Kaufpreisen, die sich im bisherigen Jahresverlauf verringert haben.
Generell ist bei Eigenheimen bis 2 Millionen Franken ein sinkender Preistrend zu beobachten. Laut Moneypark sanken die effektiv bezahlten Preise im dritten Quartal auf den Stand von Mitte 2018.
Heitmann erachtet den Taucher aber nur als vorübergehend: «Die Preiskorrektur ist wohl auf den kurzzeitigen Nachfragerückgang während des Lockdown im Frühjahr zurückzuführen. Sie dürfte nur von kurzer Dauer sein.» Alle aktuellen Trends wie Homeoffice und die eingeschränkten Reisemöglichkeiten sprechen nach Einschätzung des Moneypark-Chefs dafür, dass die Preise künftig wieder anziehen werden. «Unter dem Eindruck der Pandemie», so Heitmann, «hat nicht nur die ökonomische Bedeutung des Eigentums zugenommen, sondern vor allem auch der emotionale Wert des Zuhauses.»
«Unter dem Eindruck der Pandemie hat nicht nur die ökonomische Bedeutung des Eigentums zugenommen, sondern vor allem auch der emotionale Wert des Zuhauses.»
Da in der aktuellen Krise die Nachfrage schneller und stärker zurückgehe als das Angebot an Eigenheimen, besteht jetzt laut Heitmann die Chance, das Wunschobjekt zu finden – «und dies erst noch zu einem leicht tieferen Preis».
Schnäppchen im Kanton Bern
In einzelnen Marktsegmenten bestand im dritten Quartal sogar ein Überangebot an Eigenheimen – mit der Folge, dass die Verkäufer Preisabschläge auf ihren ausgeschriebenen Angebotspreisen hinnehmen mussten. So lagen die tatsächlich bezahlten Preise für Einfamilienhäuser im Kanton Bern zuletzt um durchschnittlich 3 Prozent unter den Angebotspreisen. Für Eigentumswohnungen ergab sich ein bescheidener Preiszuschlag von 2 Prozent. Gemessen am Schweizer Mittel, sind Häuser im Kanton Bern rund 15 Prozent günstiger, Eigentumswohnungen gar 25 Prozent.
In der Region Basel sind Häuser hingegen begehrt und knapp. Der Aufpreis zum Angebotspreis in Basel-Stadt beträgt deshalb durchschnittlich 21 Prozent, in Baselland sind es 11 Prozent. Damit lagen die Häuserpreise im Stadtkanton um 55 Prozent und im Landkanton immer noch um 20 Prozent über dem landesweiten Mittelwert. Bei Eigentumswohnungen gab es zuletzt in beiden Kantonen keine Zuschläge.
Für Käufer von Eigentumswohnungen und Häusern im Kanton Zürich errechnete Moneypark einen Zuschlag zu den ausgeschriebenen Preisen von je 8 Prozent. Das mag auf den ersten Blick moderat anmuten. Doch haben die Preise im dritten Quartal stark angezogen – so stark, dass der Medianpreis für Eigentumswohnungen um 21 Prozent und für Häuser um 46 Prozent über dem Schweizer Mittelwert zu liegen kam. Die Immobilienpreise in Zürich, so folgert die Studie, «kennen auch in der Corona-Krise nur eine Richtung – weiter nach oben».
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