Finanzstabilitätsbericht der SNBDie Nationalbank warnt vor Preiskorrektur am Immobilienmarkt
Die Preise für Wohneigentum steigen beschleunigt und lassen sich kaum mehr mit fundamentalen Faktoren erklären. Die Preise seien im Schnitt um 10 bis 35 Prozent zu hoch, warnt die SNB.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht deutlich vor einer drohenden Preiskorrektur am Immobilienmarkt gewarnt. «Mit zunehmend überzogenen Bewertungen wird eine Marktkorrektur wahrscheinlicher», schreibt die Notenbank in ihrem Report. Je stärker und schneller die Zinsen stiegen, umso grösser sei die Gefahr einer abrupten Preiskorrektur.
Die Risiken am Immobilienmarkt hätten insgesamt seit Ende des Jahres 2020 weiter zugenommen, warnt die Notenbank, denn «das Preiswachstum überschreitet Levels, die sich durch fundamentale Faktoren wie Einkommen und Mieten erklären lassen».
Preise um bis zu 35 Prozent zu hoch
Am Markt für selbst genutztes Wohneigentum würden die Preise derzeit je nach Rechenmethode «um 10 bis 35 Prozent über dem Niveau liegen, die sich mit fundamentalen Faktoren erklären lassen können», so der Finanzstabilitätsbericht. Das Niveau der Überbewertungen habe zudem weiter zugenommen.
So hat sich der Preisanstieg beschleunigt: Im vergangenen Jahr stiegen die Transaktionspreise bei Einfamilienhäusern im Schnitt um 8,3 Prozent, im Vorjahr lag das Plus erst bei 5,4 Prozent. Wohnungen hätten sich laut SNB in 2021 um 6,7 Prozent verteuert, auch das ist eine Beschleunigung gegenüber dem Jahr 2020, als Wohnungen im Schnitt um 5,1 Prozent teurer wurden.
Legt man Bewertungskennzahlen zugrunde wie das Verhältnis der Immobilienpreise zu den Mieten oder das Verhältnis aus Immobilienpreisen zur Wirtschaftsleistung, so zeige sich, dass die Bewertungsniveaus bei Wohnungen «um 30 bis 35 Prozent über ihren historischen Durchschnittswerten liegen», so die SNB. Dies mache den Markt anfällig für eine Korrektur.
Blasengefahr bei Rendite-Liegenschaften
Am grössten jedoch sei die Gefahr eines Preisrutsches bei Rendite-Liegenschaften. Denn in diesem Markt hätten sich die Bewertungen am weitesten von den historischen Durchschnittswerten entfernt. Zudem würde dieses Marktsegment besonders stark auf steigende Zinsen reagieren. Steigen die Zinsen, müssten entsprechend die Renditen zulegen, welche die Liegenschaften abwerfen. Dies könnten Investoren erzielen, indem sie die Mieten erhöhen oder die Preise für Neuerwerbungen drücken.
Mit Blick auf die Finanzstabilität zeigt sich die Notenbank indes nicht besorgt. Zwar sei das Hypothekenwachstum bei den heimischen Banken weiterhin stark. «Das Stressszenario der SNB zeigt, dass die Kapitalpuffer der meisten inlandsorientierten Banken gross genug sind, um mögliche Verluste aus ihren Engagements zu stemmen», schreiben die Notenbanker in ihrem Finanzstabilitätsbericht.
Entwarnung für Credit Suisse
Mit Spannung war erwartet worden, wie die Credit Suisse im Urteil der SNB abschneidet. Vor gut einer Woche hatte die Grossbank zum wiederholten Male eine Gewinnwarnung ausgesprochen, weil die Geschäfte der Investmentbank nicht gut liefen. Zuletzt hatte die Nachrichtenagentur Reuters darüber berichtet, dass die Grossbank eine erneute Kapitalerhöhung plane, was die CS indes dementierte.
Die SNB baut nun keinen neuen Druck auf. Dank gesunkener Risiken und der jüngsten Kapitalerhöhung nach dem Archegos-Skandal lägen die Kapitalkennziffern der Credit Suisse über den regulatorischen Anforderungen.
Konkret: Die Schweizer «Too big to fail»-Regulierung verlange von beiden Grossbanken eine risikogewichtete Eigenkapitalquote von 14,3 Prozent. Bei der Credit Suisse liegt diese Kennzahl Ende März bei 17,9 Prozent, bei der UBS gar bei 18,8 Prozent. Auch im Vergleich mit anderen Grossbanken könnten sich die Kapitalausstattungen von CS und UBS sehen lassen, heisst es im Bericht.
Dennoch sorgen sich die Stabilitätshüter in dem Bericht, dass die Entwicklung beider Grossbanken immer weiter auseinanderläuft. Während UBS derzeit Rekordgewinne einfahre, an der Börse entsprechend höher bewertet werde und gute Noten der Kreditwürdigkeit der Ratingagenturen bekomme, gehe die Entwicklung der Credit Suisse in die entgegengesetzte Richtung.
Und gleich im ersten Satz des Kapitels über die Grossbanken erinnert die SNB daran, dass «nachhaltige Gewinne die erste Verteidigungslinie sind, um Verluste zu absorbieren (…), und sie helfen, Kapital wieder aufzubauen». Von nachhaltigen Gewinnen ist die CS indes weit entfernt, denn die Grossbank dürfte dieses Jahr mit roten Zahlen abschliessen – wie schon 2020.
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