Immobilienstudie Raiffeisen –

Wohneigentum ist wieder günstiger als Miete

Seit die Zinsen sinken, ist Wohneigentum wieder attraktiv. Die eigene Wohnung rentiert langfristig ähnlich gut wie Aktien.

Armin Müller

Publiziert: 07.11.2024, 07:43

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Nach drei Leitzinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank in diesem Jahr hat der Wind im Immobilienmarkt gedreht: Wohneigentum ist wieder sehr attraktiv. 

Wenn sämtliche laufenden Kosten wie Zinsen, Unterhalt und steuerliche Effekte eingerechnet würden, sei Wohneigentum für Neuerwerber wieder die günstigere Wohnform als Mieten, sagt Fredy Hasenmeile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Er schätzt den Vorteil aktuell je nach Laufzeit der Hypothek auf 10 bis 16 Prozent. 

Mieten war damit nur vorübergehend von Mitte 2022 bis Mitte 2024 günstiger als Kaufen. Die rasch steigenden Zinsen haben die Nachfrage nach Wohneigentum damit nur kurzzeitig gedämpft.

Jetzt zieht sie wieder kräftig an. Auf den Internetportalen finden sich gemäss Raiffeisen 21 Prozent mehr Suchabonnements für Einfamilienhäuser und 22 Prozent mehr Abos für Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Tiefstständen vor rund einem Jahr. 

Allgemein wird erwartet, dass die Nationalbank am 12. Dezember den Leitzins ein weiteres Mal senkt. «Basierend auf unseren Zinsprognosen könnten schon bald wieder Wohnkosteneinsparungen von bis zu 25 Prozent mit einem Eigenheimerwerb möglich sein», prognostiziert Hasenmeile.

In den 1980er- und 1990er-Jahren war es wegen der hohen Zinsen der Normalfall, dass Kaufen teurer war als Mieten, so die Berechnungen von Raiffeisen. Summiert man die Wohnkosten für Neumieter und Neuerwerber über die gesamten letzten 40 Jahre auf, haben Wohneigentümer nur leicht günstiger gewohnt als Mieter. Dafür war vor allem die historisch einmalige und lange Periode mit extrem tiefem Zinsniveau von 2009 bis 2022 verantwortlich. 

In der neuen Immobilienstudie untersucht Raiffeisen, ob sich der Kauf von Wohneigentum aus einer rein finanziellen Perspektive lohnt oder ob man sein Erspartes besser an den Finanzmärkten anlegt und zur Miete wohnt. Die Berechnung ist kompliziert, weil sehr viele Einflussfaktoren berücksichtigt und zahlreiche Annahmen getroffen werden müssen: die Entwicklung des Zinsniveaus, Bauteuerung, Eigenmietwert, steuerliche Abzüge, Grundstückgewinnsteuer, Anteil Fremdkapital, Art der Hypothek usw. 

Auch in Zukunft sind gute Renditen durch Wohneigentum zu erwarten

Seit 1988 ergibt sich gemäss den Berechnungen von Raiffeisen eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 7,2 Prozent pro Jahr für Wohneigentum. Die Rendite eines reinen Schweizer Aktienportfolios in dieser Zeit betrug 8,1 Prozent, also nicht viel mehr. 

Wegen der sinkenden Immobilienpreise in den 1990er-Jahren sowie des Wohnkostennachteils infolge der hohen Hypothekarzinsen war die Eigenkapitalrendite von Wohneigentum in den Jahren 1992 bis 2000 sogar negativ. Insgesamt lieferte Wohneigentum jedoch eine viel regelmässigere Rendite als eine Aktieninvestition. 

Die tatsächlich erzielte Eigenkapitalrendite über diese Periode dürfte in der Realität aber meist kleiner gewesen sein, gibt Raiffeisen zu bedenken. Denn Eigentümer seien kaum je in der Lage, Belehnungshöhe, Hypothek und Renovationen perfekt zu orchestrieren. Aber auch unter realistischeren Annahmen resultiere noch immer eine stattliche jährliche Eigenkapitalrendite von durchschnittlich 5,7 Prozent.

Fredy Hasenmeile bleibt optimistisch für Wohneigentum: «Für die Zukunft dürfen unter realistischen Annahmen ähnliche Renditen erwartet werden», schätzt er. In der langfristigen Betrachtung sei Wohneigentum daher Aktienanlagen «praktisch ebenbürtig». 

Wohneigentum zwingt Besitzer zu langfristigem Denken

«Wohneigentum ist einer Volksaktie sehr ähnlich», sagt er. Der grösste Vorteil von Wohneigentum gegenüber Aktien liege aber darin, dass dessen Illiquidität die Eigentümer zwinge, langfristig zu denken, investiert zu bleiben und Krisenzeiten einfach auszusitzen. Das lohne sich langfristig.

Für Kaufwillige klingt das gut. Allerdings sind wegen der weiter steigenden Immobilienpreise immer weniger Menschen überhaupt finanziell in der Lage, Eigentümer zu werden. 

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