Neue Bewertung der LiegenschaftenHausbesitzer müssen deutlich mehr Steuern zahlen
Der Kanton Zürich hebt auf Druck der Gerichte den Eigenmietwert und den Vermögenssteuerwert an. Das wird teuer für viele Hauseigentümer.
- Die Steuerlast für Hauseigentümer im Kanton Zürich steigt erheblich.
- Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden um rund 10 Prozent erhöht.
- Die Vermögenssteuerwerte für selbst bewohntes Eigentum steigen im Schnitt um 48 Prozent.
- Ab 2026 treten die neuen Werte in Kraft, die Härtefallregelung wird wieder eingeführt.
Finanzdirektor Ernst Stocker hat eine Pendenz erledigt, die Hausbesitzerinnen und Besitzern keine Freude macht. Er hebt die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 11 Prozent an, jene von Eigentumswohnungen um 10 Prozent.
Die Vermögenssteuerwerte für selbst bewohntes Eigentum werden im Schnitt sogar um 48 Prozent angehoben, jene für Mehrfamilienhäuser um 41 Prozent. «Mit diesem Entscheid kann ich keinen Blumentopf gewinnen, aber wir müssen diese Anpassung vornehmen», sagte Stocker am Dienstag vor den Medien.
Hintergrund sind Urteile des Steuerrekurs- und des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich. Sie taxierten die Bewertungs-Praxis der Zürcher Steuerbehörden bereits vor mehreren Jahren als bundesrechtswidrig.
Gemäss Bundesrecht dürfte der Vermögenssteuerwert nicht weniger als 70 Prozent des effektiven Marktwertes eines Hauses betragen. Der Eigenmietwert muss zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen. In beiden Fällen liegen die Bewertungen des Steueramtes viel zu tief.
Steigende Preise vor allem in der Stadt
Grund für die tiefen Bewertungen sind die Land- und Mietpreise, die im Kanton Zürich massiv gestiegen sind. Die Steuerbehörden stützen sich immer noch auf Bewertungen aus dem Jahr 2009. «Das war noch eine andere Welt», sagte Stocker am Dienstag.
Das haben auch die Experten von Wüest und Partner festgestellt, welche die Preisentwicklung im Kanton bis 2020 überprüft haben. In ihrem Fachgutachten, das sie für die Finanzdirektion erstellten, haben sie die Land- und Mietpreise nicht nur in jeder Gemeinde, sondern in jedem Quartier überprüft.
Die Preisentwicklung ist äusserst unterschiedlich. Darum werden auch die neuen Bewertungen des Steueramtes sehr unterschiedlich ausfallen.
Besonders massiv sind die Veränderungen in der Stadt Zürich. Hier hat das Steueramt sogar für die besten Lagen zwei neue Bewertungsklassen schaffen müssen. Am wenigsten Bewegung gibt es bei den Preisen in den peripheren Lagen.
Vierstellige Steuererhöhungen
Entsprechend wird sich auch die Steuerbelastung für die Hausbesitzer unterschiedlich ändern. Laut Stocker wird sich die Mehrbelastung für die einen nur gut 100 Franken ausmachen, für andere wird die Steuerrechnung um mehrere tausend Franken höher.
Hausbesitzerinnen und -besitzer können sich nicht vorgängig ausrechnen lassen, wie stark ihre Steuerbelastung steigt. Allerdings wird es auch noch eine Weile dauern, bis die Änderung wirksam wird. Die vom Regierungsrat verabschiedete Weisung tritt erst für das Steuerjahr 2026 in Kraft. Die neuen Werte werden den Immobilienbesitzern im Januar 2027 zugeschickt.
Auf dem GIS-Browser können sie sich ab Mittwoch immerhin informieren, in welcher Lageklasse ihre Liegenschaft neu befindet. Je besser die Lage, desto höher wird die Liegenschaft dann bewertet.
Finanzdirektor Stocker räumte am Dienstag ein: «Wir haben nicht pressiert mit der Neubewertung.» Der Regierungsrat habe in den letzten Jahren auf die Abschaffung des Eigenmietwertes gehofft. Leider sei in Bern diesbezüglich bis heute nichts geschehen, sagte Stocker bedauernd.
Wieder eine Härtefall-Regelung
Angesichts der höheren Rechnungen will der Regierungsrat wieder eine Härtefall-Regelung einführen. Sie sieht eine Senkung des Eigenmietwerts vor, wenn Hausbesitzer durch die höhere Steuerrechnungen ihre Liegenschaften nicht mehr halten können.
Der Regierungsrat will dem Parlament eine Änderung des Steuergesetzes vorlegen. Damit wäre die Regelung gesetzlich verankert.
Erst vor zwei Jahren musste der Regierungsrat auf Geheiss des Bundesgerichts eine solche Regelung streichen, da dafür die gesetzliche Grundlage fehlte.
Mehreinnahmen von 85 Millionen
Da die Immobilien- und Mietpreise seit 2020 weiter gestiegen sind, könnten die neuen Werte bereits überholt sein, wenn sie 2026 in Kraft treten. Gleichwohl hat die Finanzdirektion keine regelmässige Anpassung der Werte vorgesehen. Der Kanton rechnet mit jährlichen Mehreinnahmen von 85 Millionen Franken, gleichviel wird es auch für die Gemeinden sein.
Postwendend reagiert der Hauseigentümerverband und die SVP. Die Anpassung sei weniger verheerend ausgefallen als erwartet, schreibt der HEV. Dennoch sei es nötig, den Eigenmietwert abzuschaffen. Die SVP verurteilt die Neubewertung «scharf». Hintergrund sei die Zuwanderung, welche die Hauspreise in die Höhe treibe. Immerhin lobt sie die Wiedereinführung der Härtefallregelung.
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