Sie erwähnen immer die harten Tragbarkeitsberechnungen der Banken. Wir wissen, dass diese gerechtfertigt und zum Schutz der Immobilienbesitzer sind. Dieses Verständnis vermisse ich bei Ihren Äusserungen. Ebenfalls fehlt mir ein Hinweis auf die Möglichkeit, die tiefen Zinsen für Überamortisationen zu nutzen, um Spielraum für später zu schaffen. Leserfrage von D.F.

Wohneigentum in der Schweiz ist teuer und viele können sich dieses nicht leisten. Eher realisierbar wird der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung für manche dank der Fremdfinanzierung über eine Hypothek. Damit man aber von der Bank, Versicherung oder einer Pensionskasse eine Hypothek bekommt, muss man einiges an Eigenkapital selbst einbringen und die Fremdfinanzierung gut tragen können.

Hier setzt die von Ihnen angesprochene Tragbarkeit der Hypothek an. Grundsätzlich gilt, dass der Aufwand bestehend aus Zinsen, Amortisation und Unterhalt für das Wohneigentum unter dem Strich nicht grösser als ein Drittel des Bruttoeinkommens des Hypothekennehmers sein sollte.

In der Regel dürfen höchstens 80 Prozent des Liegenschaftswertes über eine Hypothek finanziert werden.

Bei der Berechnung der Tragbarkeit gehen die Banken und Versicherungen allerdings nicht von den aktuell historisch tiefen Hypothekarzinsen aus, sondern von deutlich höheren Durchschnittswerten von rund 5 Prozent. Dies, weil die Kreditgeber verhindern wollen, dass die Kundinnen und Kunden die Hypothek bei einer starken Zinserhöhung nicht mehr bezahlen können. Heute scheint ein solches Zinsniveau völlig überhöht – in früheren Phasen waren die Hypozinsen aber auch schon deutlich über 5 Prozent. Zusätzlich wird bei der Berechnung meist rund 1 Prozent für den Unterhalt eingesetzt.

Eine mindestens so hohe Hürde für viele, die von Wohneigentum träumen, sind allerdings die Eigenkapitalvorschriften der Banken. Hier gilt, dass man mindestens einen Fünftel des Liegenschaftswerts mit Eigenkapital finanzieren muss. Mindestens 10 Prozent muss Eigenkapital sein, das nicht aus der beruflichen Altersvorsorge stammt. Als Eigenkapital angerechnet wird Erspartes, Geld aus Pensionskasse und der 3. Säule sowie allfällige Erbvorbezüge oder eine Schenkungen.

In der Regel dürfen nur bis zu 80 Prozent des Liegenschaftswertes über eine Hypothek finanziert werden. Bis zu 67 Prozent des Liegenschaftswerts können über eine 1. Hypothek und weitere 13 Prozent über eine 2. Hypothek laufen. Letztere muss man innert 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisieren.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sein Wohneigentum nur massvoll belehnen und von Zeit zu Zeit seine Hypothek teilamortisieren.

Mit all diesen Vorgaben soll einerseits verhindert werden, dass sich Hypothekarnehmer finanziell überfordern – was ich sinnvoll finde, da eine zu hohe Hypothek in Phasen mit stark steigenden Zinsen zu einem Albtraum werden kann. Anderseits sollen damit auch die Banken geschützt werden. Denn noch in den 1990er-Jahren erlebte die Schweiz eine tief greifende Immobilienkrise, welche bei den Inlandbanken milliardenschwere Abschreiber zur Folge hatte. Um diesen Krisenfall zu verhindern, warnt derzeit auch die Schweizerische Nationalbank regelmässig vor einer Überhitzung des hiesigen Immobilienmarktes – wobei zu bemerken ist, dass die Nationalbank mit den tiefen Zinsen mit dazu beiträgt, dass die Immobilienpreise weiter steigen.

All die obigen Regeln und Hürden sind nur Mindestvorgaben. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sein Wohneigentum meines Erachtens nur massvoll belehnen und von Zeit zu Zeit seine Hypothek teilamortisieren. So zahlt man weniger Zins und steigert seine Sicherheit. Vor diesem Hintergrund teile ich Ihre Auffassung, dass man die aktuelle Tiefzinsphase für Amortisationen nutzen kann. Allerdings sollte man darauf achten, dass man im Alter trotz Amortisationen immer genügend Reserven hat und nicht alles Geld in der Immobilie blockiert ist. Denn im Alter bekommt man meist keine neue Hypothek mehr.

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