Meine Vermieterin hat eine Mietzinserhöhung angekündigt. Woher weiss ich, ob die Erhöhung angemessen ist?

Die Vermieterin muss den Aufschlag auf einem amtlichen Formular begründen. Dabei macht sie wahrscheinlich einen oder mehrere dieser drei Gründe geltend: der gestiegene Referenzzinssatz, die Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen. Ob der Aufschlag gerechtfertigt ist, hängt von individuellen Faktoren ab, unter anderem der Frage, wann der Mietvertrag unterzeichnet wurde und wie sich Referenzzinssatz und Teuerung seither veränderten. Wenn Sie dies nicht selbst nachrechnen wollen, können Sie die Angaben in einem Mietzinsrechner eingeben, etwa jenem des Mieterinnen- und Mieterverbandes. Alternativ bietet der Verband Beratungen an. Die Mietzinserhöhung können Sie innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle Ihres Bezirksgerichts anfechten. Der Mieterverband stellt dafür Mustervorlagen zur Verfügung.

Ich bin neu in meiner Wohnung und zahle jetzt schon mehr als meine Vormieter. Darf der Vermieter nun trotzdem die Miete erhöhen?

Ja. Ein Neueinzug schützt Sie nicht vor einer Mietzinserhöhung. Es ist rechtlich zulässig, dass der Vermieter zuerst beim Mieterwechsel den Anfangsmietzins erhöht und anschliessend den Mietzins wegen des Referenzzinssatzes nochmals aufschlägt. Prüfen Sie deshalb immer, ob es sich lohnt, den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen anzufechten. (Hier geht es zu den Informationen des Mieterinnen- und Mieterverbands zum Anfangsmietzins.)

Ich wohne seit vier Jahren in meiner Wohnung. In dieser Zeit wurde der Mietzins nie reduziert, obwohl der Referenzzinssatz gesunken ist. Darf die Vermieterin jetzt aufschlagen?

Wenn der Referenzzinssatz sinkt, wie das in der Vergangenheit der Fall war, dann muss die Vermieterschaft den Mietzins nicht automatisch senken. Als Mieterin sind Sie in der Pflicht, aktiv nach einer Senkung zu fragen. Wenn Sie in der Vergangenheit wegen des Referenzzinssatzes eine Mietzinssenkung hätten verlangen können, dies aber nicht getan haben, muss das bei der aktuellen Mietzinserhöhung berücksichtigt werden. Sollte Ihr Mietvertrag aus dem Jahr 2019 auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent basieren und die Miete nie gesenkt worden sein, darf Ihre Miete nun nicht wegen des Referenzzinssatzes von aktuell wieder 1,5 Prozent erhöht werden. Hingegen kann die Vermieterin die Miete trotzdem erhöhen, wenn sie sie mit den anderen zwei Kostenfaktoren Teuerung oder Kostensteigerungen begründet.

Mein Mietzins wurde in der Vergangenheit einmal an die Senkung des Referenzzinssatzes angepasst, nicht aber an weitere Senkungen. Welchen Wert muss ich für die Überprüfung der Mietzinserhöhung nun heranziehen?

Egal, ob es um den Referenzzinssatz, die Teuerung oder die allgemeine Kostensteigerung geht: Ausgangspunkt für die Berechnung ist immer der jeweilige Kostenstand zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Je häufiger die drei Faktoren seither zu Anpassungen führten, desto komplexer fällt die Berechnung aus. Von Vermieterseite kann es dabei zu Fehlern kommen, deshalb lohnt es sich, die Erhöhung zu überprüfen und sie bei vermuteten Ungereimtheiten anzufechten.

Muss ich eine Kündigung befürchten, wenn ich die Mietzinserhöhung anfechte?

Um die Mieterschaft vor solchen «Racheaktionen» zu bewahren, gilt ein dreijähriger Kündigungsschutz, sobald Sie in einer Streitigkeit mehrheitlich recht erhalten oder eine Einigung erzielen. Grundsätzlich ist es so, dass viele institutionelle Vermieter ihre Möglichkeiten in einem ersten Schritt ausreizen, aber einlenken, wenn sich Mieter wehren. Etwas schwieriger einzuschätzen ist das Verhalten von privaten Vermietern. Gerade wenn sie im gleichen Haus wohnen, kann eine Anfechtung das Klima im Haus verschlechtern. Sie sollten sich fragen: Werde ich es bereuen, wenn ich eine unzulässige Erhöhung akzeptiere? Wenn die Miete in einigen Monaten nochmals aufschlagen sollte, können Sie eine aktuelle, falsche Berechnung nicht mehr geltend machen.

Eine Pauschale bis zu 0,5 Prozent für die allgemeine Kostensteigerung scheint sich im Raum Zürich eingependelt zu haben. Soll man sich dagegen wehren?

Das hängt davon ab, wie gross die Differenz in Ihrem Fall ist. Der Mieterinnen- und Mieterverband ist der Ansicht, dass viele Vermieterschaften ihre Pauschalen zu hoch ansetzen. Grundsätzlich ist die Gesetzeslage eindeutig: Widersprüchliches Verhalten seitens der Vermieterschaft muss nicht toleriert werden. Viele Schlichtungsstellen lenken deshalb ein, wenn sich Mieterinnen gegen zu hohe Pauschalen wehren. Und mögliche Kosten sollten Sie nicht abschrecken: Eine Anfechtung ist immer kostenlos. Kommt es vor der Schlichtungsstelle zu keiner Einigung, liegt es grundsätzlich an der Vermieterschaft, dies vor dem Mietgericht einzuklagen. Sie hat deshalb auch ein Interesse daran, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Referenzzinssatz, Teuerungsausgleich und die allgemeine Kostensteigerung: Ist es überhaupt gerechtfertigt, den Mietzins gleichzeitig an alle drei Faktoren anzupassen?

Ja. Diese drei sogenannten relativen Erhöhungsfaktoren dürfen parallel angewendet werden, was auch oft der Fall ist. Das bedeutet aber nicht, dass die drei Gründe immer auch korrekt berechnet werden. Die Berechnungsgrundlagen für die Anpassung an den Referenzzinssatz und der Teuerungsausgleich sind vom Gesetzgeber ziemlich klar definiert. Die allgemeinen Kostensteigerungen dagegen führen häufiger zu Streitigkeiten und Verstössen gegen rechtlich bindende Normen.

Darf mein Vermieter den Mietzins – zusätzlich zur Anpassung aufgrund des Referenzzinssatzes – auch wegen der Orts- und Quartierüblichkeit anheben?

Nein, die Orts- und Quartierüblichkeit darf nicht gleichzeitig mit den drei relativen Mietzinsanpassungsfaktoren geltend gemacht werden. Macht der Vermieter dies, ist das ein Grund für eine Anfechtung. Bei einer solchen Vermischung ist die Mietzinserhöhung sogar nichtig. Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit müssen Vermieterinnen und Vermieter fünf Vergleichsobjekte vorlegen. Da die Anforderungen hoch sind, gelingt der Nachweis nur in seltenen Fällen.

Gibt es Fälle, in denen meine Vermieterin den Mietzins sowieso nicht erhöhen darf?

Die meisten Mietverträge sind an den hypothekarischen Referenzzinssatz gebunden, und in diesen Fällen steht es dem Vermieter frei, eine Änderung vorzunehmen. Einem anderen System folgen Indexmietverträge und Staffelmietverträge, in diesen selteneren Fällen darf der gestiegene Referenzzinssatz kein Argument sein. Was auch nicht geht, ist die Erhöhung per Anfang August oder September. Sie darf erst auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen. In allen Fällen ist das frühestens der 1. Oktober.

Ich habe eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober erhalten. Gemäss Mietvertrag ist mein frühester Kündigungstermin aber erst am 31. März 2024. Was gilt nun?

Es gilt der vertraglich vereinbarte Kündigungstermin. Vor dem 31. März darf Ihr Mietzins nicht steigen. Sie sollten die Erhöhung anfechten, damit zumindest der Termin verschoben wird.

Ich habe die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsstelle angefochten, aber seit drei Wochen kam keine Reaktion. Was soll ich tun?

Drei Wochen sind eher lang. Die Schlichtungsbehörden sind aktuell aber mit sehr vielen Anfragen konfrontiert. Idealerweise haben Sie die Quittung Ihres eingeschriebenen Briefs behalten und können über die Sendungsnummer nachschauen, ob Ihre Anfechtung angekommen ist. Nach vier Wochen könnten Sie sich erkundigen, wie der Zeitplan aussieht. Grundsätzlich sollte die Verhandlung etwa zwei Monate nach Einreichen des Gesuchs stattfinden.

Meine Nachbarn zahlen bedeutend weniger Miete für ihre identische Wohnung, weil sie schon länger hier wohnen. Ihre Mietzinserhöhung ist dadurch auch geringer. Ist das ein Grund, um die Mietzinserhöhung anzufechten?

Nein. Es ist gut, wenn Sie sich im Haus über solche Fragen austauschen. Allerdings können Sie Ihre Erhöhung nicht mit jener der Nachbarn gleichsetzen. Der Zeitpunkt des Einzugs ist ein häufiger Grund für unterschiedliche Mietzinsen. Zudem sind manchmal Mietflächen nicht ganz identisch. Doch selbst davon abgesehen darf Ihr Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit im gleichen Mietshaus unterschiedliche Verträge abschliessen.

Ich wohne in einer grossen Überbauung und habe eine Mietzinserhöhung bekommen, die laut Online-Rechner zu hoch ist. Habe ich überhaupt Chancen, wenn ich die Erhöhung als Einziger aus 100 Wohnungen anfechte?

Ihre Erfolgsaussichten sind nicht abhängig von der Zahl der Anfechtungen aus der gleichen Liegenschaft. Es geht hier um ein individuelles Interesse, das Sie höchstpersönlich durchsetzen müssen. Selbst wenn 100 Mieterinnen und Mieter die Erhöhung anfechten würden, müsste das jede Partei für sich selbst machen.

Wir haben seit Jahren grosse Probleme mit der Heizungspumpe, deren Geräusche ein entspanntes Wohnen verunmöglichen. Kann ich die Erhöhung des Mietzinses mit dem Argument der Lärmemission anfechten?

Nein. Die Mietzinserhöhung können Sie anfechten, wenn die Berechnung nicht korrekt angestellt wurde. Bei Mängeln, die den vertragsgemässen Gebrauch einer Mietwohnung beeinträchtigen, haben Sie immer Anspruch auf eine angemessene Mietzinsreduktion und die Behebung des Mangels. Dies müssen Sie allerdings separat durchsetzen.

Mein Vermieter schlägt in seinen Mietverträgen immer wieder eine Mietzinsreserve von 0,29 Prozent auf, sei es bei den Senkungen in den letzten Jahren oder jetzt bei der Erhöhung. Ist dies rechtens?

Es gibt Vermieter, die zur Sicherheit eine solche Reserve im Vertrag ausbedingen. Solange es bei einem Vorbehalt im Vertrag bleibt, müssen Sie sich keine Sorgen machen. Wenn Ihr Vermieter die Reserve aber aktivieren will, sollten Sie genauer hinschauen. Die Durchsetzbarkeit einer solchen Reserve ist an hohe Hürden geknüpft.

Darf meine Vermieterin die Miete nochmals erhöhen, wenn der Referenzzinssatz im Dezember steigt?

Ob der Zinssatz im Dezember oder erst im nächsten Jahr nochmals steigt, steht noch nicht fest. Sollte dies geschehen, kann Ihre Vermieterin die Miete nochmals erhöhen. Es gibt keinen Schutz vor zwei Mieterhöhungen im gleichen Jahr.