Immobilienkäufer profitierenDie tatsächlich bezahlten Hypozinsen sinken auf ein Rekordtief
Wer beim richtigen Anbieter ist und gut verhandelt, kann über zehn Jahre Zehntausende Franken zurückhalten. Pensionskassen bieten dabei oft bessere Bedingungen als Banken.
Wer sich letztes Jahr ein Haus oder eine Wohnung gekauft oder seine Hypothek verlängert hat, konnte bei den Hypothekarzinsen ordentlich einsparen. Das zeigt eine aktuelle Studie des Hypothekarvermittlers Moneypark. Untersucht wurden die Zinseinsparungen bei 10-jährigen Festhypotheken – die beliebteste Kreditform der Schweizerinnen und Schweizer beim Kauf eines Eigenheims.
Die Einsparungen im Jahr 2020 waren so gross wie in den letzten fünf Jahren nicht mehr. Bereits in diesem Zeitraum konnte, wer gut verglich und verhandelte, zwischen 16 und 20 Prozent gegenüber dem Richtsatz einsparen. Der Richtsatz ist der durchschnittlich publizierte Zinssatz von Hypothekaranbietern, im Fall der Moneypark-Studie sind dies über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen.
Im vergangenen Jahr gab es die Hypothek im Schnitt um 22 Prozent günstiger. Das führte zu einem Rekordtief bei den tatsächlich abgeschlossenen Hypozinsen.
An einem Beispiel veranschaulicht, heisst das: Wer eine Hypothek über 750’000 Franken abgeschlossen hat, spart über zehn Jahre gerechnet 19’500 Franken. Wer zudem beim richtigen Anbieter ist, spart noch mehr Zinsen. Im letzten Jahr waren es vor allem alternative Anbieter wie Versicherungen und Pensionskassen, die grosse Einsparungen boten: Wer laut Moneypark bei einer Pensionskasse eine 10-jährige Hypothek abschloss, sparte dank guter Verhandlung gegenüber dem Richtsatz gut 34’500 Franken über zehn Jahre.
Im vergangenen Jahr, als die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern und Wohnungen erneut angestiegen sind, dürften diese Einsparungen – inklusive tiefer Hypozinsen – zur einen oder anderen Kaufentscheidung beigetragen haben. So erlebten beispielsweise Häuser abseits der Zentren oder in Ferienregionen eine erhöhte Nachfrage. Neben der tiefen Zinsen ist diese auch auf die aktuelle Corona-Situation zurückzuführen.
Kostenloser Ausstieg aus der Festhypothek
Versicherungen und Pensionskassen mischen seit einigen Jahren auf dem Hypothekarmarkt mit. Denn im anhaltenden Tiefzinsumfeld sind sie, wie viele Anleger, auf der Suche nach Rendite. Laut einer Moneypark-Studie von 2019 gehören Pensionskassen zu den Anbietern, die in den vergangenen fünf Jahren am stärksten wuchsen: Mit einem Wachstum von über 36 Prozent bauten sie ihr Hypothekarvolumen laut Moneypark seit 2014 mehr als doppelt so stark aus wie der Markt und verwalteten Ende 2019 geschätzte 18,6 Milliarden Franken.
Trotzdem bleibt ihr Marktanteil mit 1,7 Prozent noch klein. Den grössten Anteil am Hypothekar-Kuchen halten noch immer die Banken – allen voran die Kantonalbanken mit einem Volumen von aktuell über 400 Milliarden Franken. Insgesamt liegen die Hypothekarvolumen in der Schweiz bei über einer Billion.
Wer ein entsprechend hohes Einkommen oder Vermögen vorweisen kann, ist bei den Pensionskassen im Vorteil.
Doch wenn es um das Angebot geht, entwickeln sich Pensionskassen langsam zur Konkurrenz der Banken. Setzten sie ursprünglich auf langfristige Festhypotheken, bieten sie nun auch variable Hypotheken. Zudem sind sie flexibler, wenn es um die vertraglichen Bedingungen geht: Manche böten beispielsweise einen sehr günstigen oder gar kostenlosen Ausstieg aus einer Festhypothek, sagt Moneypark-Chef Stefan Heitmann. Von Vorteil für jeden, der vorhat, seine Immobilie zu verkaufen. Bei Banken ist dies nicht möglich.
Allerdings kann nicht jeder einfach so eine Hypothek bei einer Pensionskasse beantragen. «Der Kunde muss den Vergabekriterien der Pensionskasse entsprechen», sagt Heitmann. Bei ihnen gibt es weniger Spielraum als bei den Banken. Manche Pensionskasse vergibt Kredite nur für Eigenheime, aber keine Ferienwohnungen, oder sucht nach eher risikoarmen Finanzierungen. Das bedeutet: Wer ein entsprechend hohes Einkommen oder Vermögen vorweisen kann, ist im Vorteil. «Wer den Abschluss schafft, hat hingegen einen guten Zinssatz», sagt Heitmann.
Auch im vergangenen Jahr dürften die Pensionskassen weit über dem Markt gewachsen sein, sagt der Moneypark-Chef. Der Grund dafür liege in den negativen Renditen auf festverzinslichen Anlagen. In Hypotheken zu investieren, lohne sicher weiterhin. Bei gleich tiefen Risiken versprechen sie Rendite. Der Druck bleibt also bestehen: Während Pensionskassen ihre Bestände aufstocken, sind Banken daran interessiert, ihre Marktanteile zu halten.
Der Aufbau eines grossen Hypothekarportfolios dauert jedoch. Es würden noch Jahre vergehen, bis die Pensionskassen ihren Marktanteil wesentlich ausgebaut hätten, sagt Heitmann. Dazu kommt, dass die Hausbank bei vielen Schweizerinnen und Schweizern immer noch Anlaufstelle Nummer eins ist: Knapp 70 Prozent der Käufer wenden sich für eine Finanzierungsberatung laut Moneypark an ihre Hausbank, Konkurrenzofferten werden kaum eingeholt.
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