Referenzzins sinktWohnungsmieten werden bald günstiger
Nach zwei Erhöhungen in Folge sinkt der Referenzzins von 1,75 auf 1,5 Prozent. Was das für Mieterinnen und Mieter bedeutet.
- Für viele Mieterinnen und Mieter könnten die Mieten bald wieder sinken. Das ist abhängig vom Mietvertrag.
- Wann der Mietzins frühestens sinkt, hängt vom Vertrag ab – bei drei Monaten Kündigungsfrist wäre Anfang Juli möglich.
- Eine weitere Senkung des Referenzzinses wird erst 2026 erwartet.
Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den Referenzzinssatz um 0,25 Punkte auf neu 1,5 Prozent gesenkt. Dies ist die erste Änderung seit Dezember 2023.
Was ist der Referenzzinssatz?
Der sogenannte hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen wurde im Jahr 2008 ins Leben gerufen, um die Gestaltung der Mieten landesweit zu vereinheitlichen. Die Schweizerische Nationalbank berechnet aus den Zinssätzen aller inländischen Hypothekarkredite einen Durchschnittswert: Werden die durchschnittlichen Hypotheken teurer, steigt der Referenzzinssatz, werden sie günstiger, sinkt er. Das Bundesamt für Wohnungswesen teilt quartalsweise mit, ob sich der Referenzzinssatz verändert.
Warum beeinflusst der Referenzzins die Mieten?
Schweizer Mieten sind gemäss Mietrecht mit dem Referenzzinssatz verbunden. Steigt er, darf eine Liegenschaftsverwaltung auch die Mieten anheben.
Sinkt jetzt meine Miete?
Das hängt davon ab, auf welcher Grundlage der Mietvertrag basiert. In der Regel ist der Referenzzinssatz dort vermerkt. Falls nicht, kann man online zum Beispiel auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der Vertragserneuerung gültigen Referenzzinssätze ablesen.
Der Mieterinnen- und Mieterverband der Deutschschweiz hat auf seiner Website zudem einen Mietzinsrechner aufgeschaltet, mit dem sich unter Berücksichtigung regionaler Unterschiede allfällige Ansprüche auf Mietänderungen kalkulieren lassen. Solche Mietzinsrechner bieten auch manche Kantone oder der Hauseigentümerverband an.
Um wie viel wird die Miete sinken?
Sinkt der Referenzzins um 0,25 Prozentpunkte, hat die Mieterschaft grundsätzlich einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung von 2,91 Prozent. Allerdings nur, wenn der Mietzins zuletzt aufgrund des steigenden Referenzzinses erhöht wurde oder wenn der Vertrag auf einem Referenzzins von 1,75 Prozent oder höher basiert.
Zudem kann die Vermieterschaft die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung mit der Senkung des Referenzzinssatzes verrechnen. Die Miete sinkt in diesem Fall nicht im vollen Umfang oder unter Umständen gar nicht.
Wann kommt die Mietzinssenkung frühestens?
Die Mietzinsanpassung kann auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft treten. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist wäre das also frühestens auf den 1. Juli 2025.
Was muss ich als Mieterin oder Mieter jetzt tun?
Wenn Ihre Recherche ergeben hat, dass Sie Anrecht auf eine Zinsreduktion haben, können Sie ein schriftliches Gesuch bei Ihrem Vermieter einreichen. Entsprechende Formulare finden Sie auf der Website des Schweizer Mieterverbandes. Je schneller Sie ein Herabsetzungsbegehren einreichen, desto schneller können Sie profitieren. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, um darauf zu reagieren. Der frühestmögliche Zeitpunkt für die Mietzinssenkung ist der nächste Kündigungstermin gemäss Vertrag.
Kann ich mich wehren, wenn die Miete nicht sinkt?
Wenn die Überprüfung Ihres Mietzinses einen Senkungsanspruch ergibt, können Sie schriftlich die Senkung auf den nächsten Kündigungstermin einfordern. Der Brief muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen. Diese muss innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt eine Antwort geben.
Kann die Miete unabhängig vom Referenzzins steigen?
Ja. Zum einen können Hauseigentümerinnen und -eigentümer die Teuerung im Umfang von bis zu 40 Prozent auf die Mieterschaft abwälzen. Berechnungsgrundlage dafür ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Der zweite Punkt ist die sogenannte allgemeine Kostensteigerung – Auslagen, die der Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung weitergeben darf, sowie Unterhaltskosten.
Beispiele dafür sind Gebühren, Versicherungsprämien, Baurechtszinse und anderes mehr. Diese Erhöhung basiert auf einer etwas komplizierteren Berechnung, bei welcher der Fünfjahresdurchschnittswert vor der letzten Mietanpassung mit demjenigen vor der aktuellen Änderung verglichen wird.
Sinkt der Referenzzins weiter?
Das ist noch nicht absehbar. Die Schweizerische Nationalbank entscheidet am 20. März, ob und wie stark sie den Leitzins senkt. Sinkt der Leitzins weiter, bewegen sich auch die Hypothekarzinsen nach unten. Da auch langjährige Festhypotheken in die Berechnung einfliessen, verändert sich der Referenzzinssatz jedoch nur langsam.
«Sollte die Nationalbank die Leitzinsen noch bis auf 0 Prozent senken, dann dürfte der Durchschnittszinssatz unter den Schwellenwert von 1,375 Prozent fallen und damit eine zweite Senkung des Referenzzinssatzes noch in diesem Jahr auslösen», erwartet Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.
Ohne die Senkung des Leitzinses auf 0 Prozent werde es stark vom Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt abhängen. «Die zweite Senkung des Referenzzinssatzes könnte sich dann auf das Jahr 2026 verschieben oder auch ganz ausbleiben», so Hasenmaile. Wichtig sei auch der Wechselkurs. Je stärker der Franken, desto wahrscheinlicher sei eine zweite Referenzzinssenkung.
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