Umwandlung in drei WohnungenSie legt die Finanzen für den Umbau ihres Hauses offen
Statt ihr zu gross gewordenes Haus zu verkaufen, baute Verena Lubini es um. Wie kam die Pensionärin an neue Hypotheken? Und zahlt sich der Umbau aus? Einblicke in die Finanzen.
- Verena Lubini wandelte ihr Haus in ein Mehrfamilienhaus um.
- Sie hat Mieteinnahmen von 63’000 Franken im Jahr.
- Einfamilienhäuser in der Schweiz sind oft unternutzt und halb leer.
- Ein Umbau ist ökologisch sinnvoller als Abriss und Neubau.
Verena Lubini hat ihr Einfamilien- in ein Mehrfamilienhaus umgewandelt. Der Grundriss ist derselbe geblieben, doch statt sie allein leben dort nun neben der 76-Jährigen zwei weitere Parteien. Diese Art der Verdichtung ist eine ökologisch sinnvolle Möglichkeit, um gegen Wohnungsmangel und Baulandknappheit vorzugehen. Doch wie lässt sich dies für ältere Hausbesitzende finanzieren – und kann sich das für sie auch auszahlen?
Die Finanzierung in der Übersicht
«Ich rede nicht gern öffentlich über Geld», sagt Lubini. Doch das Interesse an ihrem Umwandlungsprojekt ist gross und in Kommentaren zu dem Bericht kommt immer wieder die Frage zur Rentabilität auf. Deswegen ist Lubini bereit, auch die finanziellen Eckpunkte darzulegen. Zwar ist jedes Bauprojekt anders, doch ihr Fall kann als exemplarisch gelten.
Für den Umbau selbst benötigte Lubini insgesamt 940’000 Franken.
Dafür nahm sie Hypothekarkredite in Höhe von 640’000 Franken auf.
300’000 Franken stammten aus Eigenmitteln, unter anderem ihrer dritten Säule.
Eine Hypothek in Höhe von 500’000 bestand noch.
Nun hat Lubini jährliche Mieteinnahmen von netto 63’000 Franken. Dies für die 4½-Zimmer-Wohnung (140 Quadratmeter gross) und für das 1½-Zimmer-Studio. Die dritte Wohnung (120 Quadratmeter) bewohnt sie selbst. Heizkosten, Warm- sowie Kaltwasser werden individuell erfasst und abgerechnet.
An Unterhaltskosten für die drei Wohnungen fallen jährlich zwischen 8000 und 11’000 Franken an. Für die Tragbarkeit der Hypotheken im Gesamtwert von 1,14 Millionen* zieht die Bank von den erwartbaren Mieteinnahmen 15 Prozent an Unterhalts- und Verwaltungskosten ab. Der Restbetrag muss ausreichen, um den jährlichen Hypothekarzins zu zahlen, für den bei der Berechnung ein Satz von 5 Prozent zugrundegelegt wird – dies obwohl die derzeitigen Zinssätze deutlich darunter liegen.
Steuervorteile und Miete der eigenen Wohnung
«Der Mietertrag liegt über meinen Hypothekarzinsen», sagt Lubini. Die Mieten hat sie zwar am unteren Ende des quartierüblichen angesetzt. Aber da ihr Haus am Stadtrand von Zürich mit guter ÖV-Anbindung und Waldnähe liegt, reichen die Einnahmen dennoch, um ihr ein Zusatzeinkommen zu generieren. Zudem hat sie auch schon einen Teil der Schulden amortisieren können.
Investitionen können sich jedoch auch in weniger prominenten Regionen lohnen. «Die geografische Lage ist nur ein Faktor unter vielen», betont Markus Stocker, Leiter Finanzierungsgeschäft der Zürcher Kantonalbank. Entscheidend sei, dass das Haus in einem funktionierenden Mietwohnungsmarkt stehe. Auch altersgerechte, hindernisfreie Architektur könne sich auszahlen.
Wohnen Hausbesitzende selbst in einer der Wohnungen, rechnet die Bank deren Mietwert hinzu. Da dies bei Verena Lubini der Fall ist, ergibt sich bei ihrem Projekt damit ein Mietertrag von rund 100’000 Franken – womit sie die Tragbarkeitsregeln locker erfüllt.
Lubini profitierte zudem von einem Steuervorteil: «Baut man ein altes Haus um, kann man den nachgezogenen Unterhalt beim Ertrag in Abzug bringen», sagt die Bauherrin. Bei ihr war dies immerhin ein Drittel der Bausumme.
Einfamilienhäuser sind meist halb leer
Das Beispiel Lubinis zeigt, dass sich eine Hausumwandlung rentieren kann. Dennoch sind solche Projekte selten: Entweder sind Einfamilienhäuser unternutzt – oder aber sie werden abgerissen und durch grosse Eigentums- oder Mietwohnungsblocks ersetzt.
Fakt ist, dass in der Schweiz 1,1 Millionen Einfamilienhäuser stehen. Die meisten sind halb leer: In 57 Prozent leben nur noch eine oder zwei Personen, wie das Bundesamt für Statistik in einer Befragung von 2022 ermittelte.
Ziehen die Eigentümerinnen und Eigentümer schliesslich aus, kommt es dann oft zu einem Abriss. Der Grund: Nur so lässt sich die Bauzone maximal ausnutzen und damit die maximale Rendite erzielen.
«Was wir momentan erleben, ist ein noch nie da gewesener Verlust von Bausubstanz im Rekordtempo», sagt Architekt Beat Kämpfen. Dies sei nicht nur ein Verlust bestehender Stadt- und Dorfbilder, sondern die vielen Abrisse richteten auch grossen ökologischen Schaden an. «Die Hälfte der klimaschädlichen Emissionen beim Lebenszyklus eines Hauses fallen nicht beim Heizen, sondern bei seinen Baumaterialien an.»
Die Standardlebensdauer eines Hauses wird bei generell 80 Jahren angesetzt. Heizungs- und Wassersysteme werden mit rund 50 Jahren berechnet, Baumaterialien wie Backstein oder Ziegel halten dagegen mehrere Hundert Jahre. «Bei einem Abriss wird diese Substanz einfach vernichtet», sagt Kämpfen. Ihre Bewahrung sei jedoch genauso wichtig wie die energetische Sanierung von Häusern.
Umbau ist ökologisch und finanziell sinnvoll
Kämpfen ist dabei, die Empfehlungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) bei der energetischen Gebäudeerneuerung zu überarbeiten. Er war Präsident der Kommission für die bisherige Wegleitung. «Damals drehte sich alles ums umweltfreundliche Heizen, neu werden wir auch die CO₂-Emissionen beim Hausbau selbst berücksichtigen», sagt er.
Ökologisch sei in jedem Fall ein Umbau vorzuziehen. Kämpfen war auch bei Lubinis Projekt der Architekt.
Adrian Wenger vom VZ-Vermögenszentrum rät aus finanziellen Gründen zum Umbau von Einfamilienhäusern. Aus seiner Beratungserfahrung mit älteren Hausbesitzenden weiss er: «Für viele ist eine notwendige energetische Sanierung sonst kaum tragbar, denn ihr Kapital ist in der Immobilie gebunden.» Oft sei es sinnvoll, die Erneuerung der Heizungssysteme oder andere Renovationen mit der Umwandlung in ein Mehrfamilienhaus zu verbinden – denn dafür sei die Gewährung einer neuen Hypothek oft leichter.
Was Wenger auch noch betont: «Verkauft und abgerissen ist ein Haus schnell, doch für Hausbesitzende steckt meist auch ein emotionaler Wert in der Immobilie, und vielen ist es wichtig, an ihrer alten Adresse wohnen zu bleiben.»
* In einer früheren Version hiess es 1,44 statt 1,14 Million Franken.
Fehler gefunden?Jetzt melden.
