Die Zeit drängt. Bei den Renditeliegenschaften läuft der Hypothekenmarkt heiss. Seit Monaten warnt die Schweizerische Nationalbank vor den Risiken, die daraus entstehen können. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) und das Finanzdepartement erwarten bis im August eine Stellungnahme der Banken. Bis dann müssen sie sich selbst strengere Regeln im Hypothekargeschäft setzen. Geschieht das nicht, wird der Bund Massnahmen ergreifen.

Um das zu verhindern, arbeitet die Branche unter Hochdruck Vorschläge für eine strengere Selbstregulierung aus. Über die Bankiervereinigung laufen derzeit die Verhandlungen, wie die gemeinsame Lösung aussehen könnte. Vor wenigen Tagen machte die «Aargauer Zeitung» erste Eckpunkte bekannt. Laut dem Bericht dürfen Liegenschaften weniger hoch mit Hypotheken belehnt werden. Die maximale Hypothekarschuld soll im Verhältnis zum Liegenschaftswert von 80 auf 75 Prozent sinken. Zudem muss die Hypothek schneller abbezahlt werden. So würden die Banken der Aufsicht entgegenkommen.

«Interne Meinungsbildung im Gang»

Eine Sprecherin der Bankiervereinigung bestätigt, dass bei den Diskussionen die Instrumente «Amortisationsdauer» und «Belehnungsquote» im Detail besprochen werden. Die Werte bestätigt sie aber nicht. Denn auch innerhalb der Branche sind sie noch lange nicht fix. «Parallel zu den laufenden Verhandlungen mit den Behörden ist auch unsere interne Meinungsbildung noch im Gang», bestätigt die Sprecherin. Doch gehe die Bankiervereinigung davon aus, trotz allfälliger Nuancen in der Lagebeurteilung zu einem klaren Entscheid zu gelangen. Noch liegen die Meinungen aber auseinander: «Ich hoffe, wir können uns einigen, denn es bleibt nicht mehr viel Zeit», sagt ein Insider. Bei den gemeinsamen Vorgaben müssen nicht nur alle Banken mitziehen, auch die Finma muss einverstanden sein.

Besonders die Kantonalbanken sträubten sich bislang gegen einheitliche Vorgaben. Sie haben in den letzten Jahren im Hypothekarmarkt stark zugelegt, die Grossbanken haben hingegen Marktanteile verloren. Ob die ersten Vorschläge im Sinn der Kantonalbanken sind, bleibt aber offen. «Wir kommentieren die Zahlen nicht», so ein Sprecher des Verbands der Schweizerischen Kantonalbanken. Die Kantonalbanken würden sich über die Bankiervereinigung einbringen und die Lösung auch mittragen. «Wir sind aber nach wie vor skeptisch, ob eine flächendeckende Regulierung die effizienteste Lösung für das Problem bei den Renditeliegenschaften ist», so der Sprecher. Der Verband hält gezielte institutsspezifische Massnahmen der Aufsicht bei einzelnen Banken für sinnvoller.

«Die Wirkung solcher Einzelmassnahmen ist rückwärtsgewandt, korrigierend und nicht präventiv.»

Finma-Chef Mark Branson

Die Finma soll also nur bei den Banken eingreifen, die zu hohe Risiken eingehen. Das macht die Aufsicht schon. Und: Die Wirkung solcher Einzelmassnahmen sei rückwärtsgewandt, korrigierend und nicht präventiv, so Finma-Chef Mark Branson. Habe man einen Ausreisser im Griff, tauche bald der nächste auf. Der Ansatz taugt daher nicht mehr. Seit dem kürzlich bei 18 Banken durchgeführten Stresstest ist klar, dass mehrere Banken in Schieflage geraten könnten. Bei den Grossbanken sieht man sich gerüstet und hätte daher auch kein Problem damit, wenn die Resultate des Stresstests veröffentlicht würden. Daher ist dort auch wenig Verständnis für die zögerliche Haltung der Kantonalbanken zu spüren.

Problem nicht gelöst, nur verschoben

Sollte es den Banken nicht gelingen, sich auf einen Kompromiss zu einigen, hat die Finma schon mögliche Massnahmen im Köcher. «Die Alternative wäre eine Verschärfung der Eigenmittelverordnung mit Blick auf die Kapitalunterlegung von Renditeliegenschaften», so ein Sprecher. Dann müssten Kredite für Renditeobjekte, die mit mehr als zwei Dritteln des Verkehrswertes belehnt sind, stärker mit Kapital unterlegt werden. Dies würde auch der Tatsache Rechnung tragen, dass Wohnrenditeliegenschaften gegenüber den selbst bewohnten Liegenschaften ein erhöhtes Risiko aufweisen.

Ein Problem dürfte das für die Kantonalbanken aber nicht darstellen. Sie sind sehr gut kapitalisiert, die Geschäfte laufen gut. Ihnen dürfte es daher leichtfallen, die Renditeliegenschaften mit mehr Kapital abzusichern. Damit wäre das Problem der steigenden Risiken auf dem Hypothekenmarkt aber nicht gelöst, sondern einfach verschoben. Um die Gefahr einer heftigen Preiskorrektur zu bannen, braucht es laut Insidern eine Änderung auf der Nachfrageseite, also bei den Investoren in Immobilienprojekte. Solange diese verzweifelt ein wenig Rendite suchen, wird sich an Lage nichts ändern, ausser die vermeintliche sichere Renditeliegenschaft wird für sie unattraktiver.

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