Wer eine Hypothek mit einer vertraglich fixen Laufzeit schon vor Ablauf der vereinbarten Frist auflöst, muss der Bank einen bestimmten Betrag bezahlen. Fachleute sprechen dabei von einem Penalty oder einer Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist rechtlich unbestritten. Dabei kann es um erhebliche Summen von mehreren Zehntausend Franken gehen. Wenn eine Kundin eine Hypothek zu einem Zins von 1,68 Prozent vorzeitig auflöst, prüft die Bank, zu welcher Rendite sie das Geld für die restliche Laufzeit anlegen kann. Sind die marktüblichen Zinssätze auf null Prozent gesunken, verrechnet sie der Kundin für die Restlaufzeit die Differenz von 1,68 Prozent auf der Hypothek.

Damit die vorzeitige Vertragsauflösung nicht zum Verlustgeschäft wird, berücksichtigen manche Banken heute auch Minuszinsen. Das bedeutet, dass die Bank zu den erwähnten 1,68 Prozent ein weiteres halbes Prozent Minuszins für die Restlaufzeit der Hypothek verlangte. Diese Zahlen stammen aus einem konkreten Fall. Eine Kundin wehrte sich mit Erfolg gegen die Überwälzung der Minuszinsen. Nach dem Bezirksgericht fällte nun auch das Obergericht des Kantons Zürich ein Urteil zu ihren Gunsten. Sie spart damit auf ihrem Penalty rund 2000 Franken. Den Namen der Bank hat das Obergericht nicht veröffentlicht.

Ein wichtiger Punkt in der Begründung der Richter war, ob die Kundin beim Abschluss des Hypothekarvertrags mit Minuszinsen rechnen konnte. Gemäss Urteil stammt der Vertrag aus dem Jahr 2011. Wie das Gericht ausführt, hat die Schweizerische Nationalbank am 22. Januar 2015 – erstmals nach rund 45 Jahren – Minuszinsen erhoben. Die Kundin habe deshalb davon ausgehen können, dass eine Bank in der Lage sei, ihre Gelder «wenn nicht gewinnbringend, so zumindest ohne Negativzins zu halten». Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass in Medien 2012 über die Möglichkeit von Minuszinsen berichtet worden sei.

Entscheid kann angefochten werden

Wie weit dieses Urteil wegweisende Wirkung hat, steht noch nicht fest. Der Entscheid kann vor Bundesgericht angefochten werden. Es gibt aber vergleichbare Entscheide in anderen Fällen, die bereits rechtskräftig sind. So berichtete diese Zeitung im Dezember 2018 über ein ähnliches Urteil des Bezirksgerichts Zürich, das die involvierten Parteien akzeptiert haben.

Der finanzielle Nachteil für Banken aus dieser Rechtssprechung dürfte absehbar sein. Denn nur jene Kunden, die ihre Festhypothek vor Bekanntwerden der Minuszinsen abschlossen, haben eine Chance auf eine entsprechende Reduktion. Und es kommt vergleichsweise selten vor, dass Kunden mehrjährige Hypotheken vor Ende der Laufzeit ablösen. Gründe dafür sind beispielsweise eine Scheidung, ein berufsbedingter Umzug, schwere Krankheit oder ein Todesfall.

Bankkunden können den Penalty auch umgehen, wenn der Hauskäufer diese Hypothek zu den bisherigen Konditionen übernimmt. Bei den aktuell tiefen Zins tut dieser das in der Regel allerdings nur gegen einen entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis. Und schliesslich ist die Betragshöhe des Penaltys auch nicht in Stein gemeisselt. Der Kunde hat durchaus Verhandlungsspielraum – vor allem bei guten und langjährigen Kunden sind Finanzinstitute oft kulanter.