Tiefe Zinsen, wachsende Leerstände und sinkende Mieten: Was den Immobilienmarkt in diesem Jahr bewegte, schwappt auch ins kommende Jahr über. Das zeigt der «Immobilien Almanach 2020» vom Beratungs- und Forschungsunternehmen Fahrländer Partner Raumentwicklung. Für Mieter hält das nächste Jahr weitere Mietreduktionen bereit.

Der Grund dafür sind weiterhin steigendeLeerstände. Denn daran ändert sich auch im kommenden Jahr nichts. Die Credit Suisse geht gar von einem noch stärkeren Anstieg ausals in diesem Jahr. Per 1. Juni 2019 standen rund 3000 Wohnungen mehr leer als in der Vorjahresperiode. Für 2020 erwartet die Grossbank eine Zunahme von 5000 bis 8000 leere Wohnungen.

Gebaut wird weiterhin dort, wo Bauland zur Verfügung steht. Und das ist vornehmlich abseits der grossen Zentren. In Zürich, Bern oder Genf bleiben Mietwohnungen rar und teuer. Abseits der Zentren hingegen, wächst der Druck, die leer stehenden Wohnungen zu vermieten. «Wir gehen davon aus, dass die Mieten auch im kommenden Jahr regional weitersinken», sagt Claudio Saputelli, Immobilienexperte bei der UBS.

Sogar wer in Zürich oder anderen Grosszentren der Schweiz auf günstigere Wohnungen hofft, könnte Glück haben: «Wir gehen davon aus, dass der Referenzzinssatz um 0,25 Prozent sinkt, was bedeutet, dass Mietreduktionen von 3 Prozent eingefordert werden können», sagt Saputelli.

Doch manch ein Mieter könnte auch Pech haben. Denn das weiter anhaltende Tiefzinsumfeld macht es Investoren schwer, ihr Geld gewinnbringend anzulegen.Neben dem Kauf von Immobilien lässt sich die Rendite auch durch Umbau- oder Renovationsarbeiten an bestehendem Eigentum verbessern. Darin sieht Stefan Fahrländer ein wachsendes Problem. «Diese Entwicklung ist nicht neu, aber weil sie schon über viele Jahre stattfindet, verschärft sich die Situation in manchen Quartieren», sagt der Chef der Beratungsfirma Fahrländer Partner Raumentwicklung.

Gentrifizierung verdrängt alteingesessene Mieter

Besonders in Städten verschwinde der Altbestand, zugunsten von Neubauten. Alte Wohnungen würden renoviert, die Mieten daraufhin steigen. Die sogenannte Gentrifizierung dränge alteingesessene Mieter aus ihren Quartieren. Denn sie seien oft nicht mehr in der Lage, die hohen Mieten zu zahlen. «Ich vermute, dass die Regulierung auf dem Mietermarkt weiter zunehmen wird», prognostiziert Fahrländer.

Die Preise für Einfamilienhäuser stagnieren lautFahrländer Partner in den kommenden Jahren. Diese waren bisher stetig gestiegen. Die Beratungsfirma prognostiziert, dass in den kommenden Jahren vermehrt alte Einfamilienhäuser aus den 70er- und 80er-Jahren auf den Markt kommen werden. «Man kann hier von einem Generationenwechsel sprechen», sagt Fahrländer. Denn die Leute, die in diesen Häusern lebten, seien oft älter, wollten sich räumlich verkleinern und würden aus diesem Grund ausziehen. «Wir gehen davon aus, dass ausserhalb der Städte mehr Einfamilienhäuser auf den Markt kommen werden, was sich automatisch auf die Preise auswirkt», sagt Fahrländer.

«Die Regulierungen der letzten Jahre zeigen, dass Spannung am Markt besteht», sagt er. Die Selbstregulierung der Banken, die im neuen Jahr durch einen erhöhten Eigenkapitalanteil die Hypothekenvergabe bei Renditeliegenschaften bremsen soll, dürfte gemäss Immobilien-Report in den kommenden Jahren Auswirkungen auf das Bauwachstum von Renditeliegenschaften haben.

Die grösste Herausforderung sieht Fahrländer im kommenden Jahr auf die Pensionskassen und Versicherungen zukommen. Denn diese stünden unter Anlagedruck. Sie müssen die Gelder ihrer Kunden anlegen, und das zu einer möglichst guten Rendite. Was im anhaltend tiefen Zinsumfeld weiterhin schwierig bleibe. «Immobilien sind hier als Anlageobjekte weiter sehr gefragt», sagt Fahrländer. Er geht davon aus, dass auch2020 Pensionskassen und Versicherungen vermehrt als Player auf dem Immobilienmarkt auftreten werden.

Ein kurzfristiges Risiko sieht er darin nicht, denn anders als vor der Immobilienkrise in den 90er-Jahren, sei das Preiswachstum am Immobilienmarkt jetzt nicht ertrags-, sondern zinsgetrieben. «Das grösste Risiko für den Immobilienmarkt ist ein schneller Zinsanstieg», sagt er, «und der ist in den kommenden Jahren nicht zu erwarten.»

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