Abstimmung vom 24. NovemberRot-grünes Zürich ist bei Untermiete strenger als die umstrittene bürgerliche Vorlage
Die Linke wehrt sich gegen die schweizweite Erschwerung der Untermiete. Doch ausgerechnet die progressive Stadt Zürich ist schon heute besonders restriktiv. Der Mieterverband hält dies für illegal.
- Am 24. November entscheidet die Schweiz über strengere Untermietregeln.
- Die Stadt Zürich kennt für ihre eigenen Wohnungen bereits restriktivere Regelungen als die nationale Vorlage.
- Kritiker bezweifeln die rechtliche Durchsetzbarkeit von Zürichs Bestimmungen.
- Beim Kündigen drückt Zürich weniger aufs Tempo als die Abstimmungsvorlage.
Am 24. November stimmen wir darüber ab, ob die Regeln fürs Untervermieten verschärft werden sollen. Für den Mieterverband geht die Vorlage viel zu zweit. Er hat deshalb das Referendum ergriffen und spricht von einem Angriff der Immobilienlobby auf den Mieterschutz.
Konkret wären Untervermietungen nur noch zulässig, wenn der Vermieter zuvor schriftlich zustimmt. Neu soll dieser auch das Recht erhalten, Untervermietungen von mehr als zwei Jahren zu verweigern. Dadurch würden Wohngemeinschaften gefährdet und Studierende hätten es künftig schwerer, eine Bleibe zu finden, kritisieren die Gegner der Vorlage.
Doch nun zeigt sich: Ausgerechnet die rot-grün regierte Stadt Zürich geht noch weiter als die bürgerlich geprägte Abstimmungsvorlage. Schon heute. Das Mietreglement für die städtischen Wohnungen schreibt seit 2019 vor, eine Untervermietung sei «nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung von Liegenschaften Stadt Zürich gestattet». Genauso wollen es die Bürgerlichen künftig landesweit handhaben.
Noch strenger ist die Stadt Zürich bei der Dauer der Untervermietung. Diese ist nicht etwa auf zwei Jahre begrenzt wie bei der nationalen Abstimmungsvorlage, sondern sogar auf «maximal ein Jahr», wenn die ganze Wohnung betroffen ist. Auch ist eine solche Untervermietung nur möglich, wenn sie «einmaligen Charakter hat». Konkret ist damit gemeint, dass eine Wohnung nur einmal innerhalb von fünf Kalenderjahren untervermietet werden darf. Auch das gibt das städtische Mietreglement vor.
Monika Sommer, Vizedirektorin beim Schweizerischen Hauseigentümerverband, findet das «erstaunlich». Weniger die Vorschriften der Stadt Zürich an sich, diese würden ja offenbar zu keinen Problemen führen. Erstaunlich sei vielmehr, dass sich der Mieterverband dagegen wehre, wenn die Privaten ähnliche Vorschriften einführen möchten – selbst wenn sie weniger weit gingen als jene der linken Stadt Zürich. «Wir sind mit unserer Forderung moderater und wollen Rechtssicherheit», sagt Albert Leiser, Direktor des Zürcher Hauseigentümerverbands und Stadtparlamentarier der Freisinnigen.
Mieterverband: Verstoss gegen zwingendes Recht des Bundes
Laut Kornel Ringli, dem Sprecher von Liegenschaften Stadt Zürich, hat das Parlament die Bestimmungen im Rahmen der «Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnungen» einstimmig verabschiedet. Die Regeln hätten sich bewährt. In einzelnen Fällen habe man wegen Verstössen intervenieren müssen. Aber zu juristischen Auseinandersetzungen sei es nicht gekommen.
Mangels solcher Verfahren muss offenbleiben, ob die Stadtzürcher Vorschriften rechtlich auch durchsetzbar sind. Der Mieterverband bestreitet dies. Seiner Ansicht nach verstösst das städtische Mietreglement gegen zwingendes Recht des Bundes. «Eine Kündigung aufgrund einer zu langen Untervermietung würde vor Gericht nicht standhalten», sagt Larissa Steiner, Co-Leiterin der Rechtsberatung beim Mieterverband Zürich.
Für sie ist klar, dass das Obligationenrecht nicht übersteuert werden kann. Und dieses sieht heute einen Anspruch auf Untervermietung vor. Der Vermieter darf nur aus drei Gründen ablehnen:
Wenn eine Mieterin von ihren Untermietern deutlich mehr Geld verlangt, als sie selbst für ihre Wohnung zahlt.
Wenn sich der Mieter weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben.
Wenn dem Vermieter aus der Untermiete «wesentliche Nachteile» entstehen.
Das weiss auch die Stadt Zürich. Sie schreibt daher in ihrem Mietreglement, zu lange und zu häufige Untervermietungen würden zu einem «wesentlichen Nachteil» führen. Man sei überzeugt, dies vor Gericht durchsetzen zu können, sagt Sprecher Kornel Ringli. Der Tatbeweis steht noch aus, weil es bislang zu keinem solchen Rechtsfall gekommen ist.
Verschärfung auch ohne Gesetzesänderung möglich?
Behält die Stadt Zürich recht, bräuchte es keine Gesetzesreform, um die Vorschriften fürs Untervermieten zu verschärfen. Stattdessen könnten alle Vermieter, die dies wünschen, ihr Mietreglement anpassen. Dem hält Albert Leiser entgegen, nicht jeder Vermieter kenne sich im Mietrecht so gut aus wie die Stadt Zürich. Laut dem Hauseigentümerverband braucht es die Gesetzesänderung auch, um betreffend die Untermietproblematik zu sensibilisieren.
Noch sind dem Mieterverband keine anderen Vermieter bekannt, welche die Dauer der Untervermietung derart stark einschränken wie die Stadt Zürich. Auch keine anderen Städte.
In einem wichtigen Punkt geht Zürich aber weniger weit als die Abstimmungsvorlage vom 24. November: bei den Folgen eines Verstosses gegen die Untervermietungsvorschriften. Kommt nämlich die Gesetzesreform durch, darf der Vermieter bei Verstössen nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Eine solche ausserordentliche Kündigung sieht die Stadt Zürich nicht vor. Stattdessen droht bei wiederholtem Missachten des Reglements eine ordentliche Kündigung. Die fehlbaren Mieter dürfen also noch ein paar Monate bleiben.
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