Meine Bank, bei der ich die Hypothek für unsere Eigentumswohnung abgeschlossen hatte, hat die 3a Konti von mir und meiner Frau verpfändet. Ich habe Mühe mit diesem Gebaren, denn als Sicherheit für die Bank hat sie ja die Immobilie. Genau deshalb gibt es die Regelung, dass die Bank maximal 80 Prozent eines Objekts finanziert, damit sie im Fall der Fälle sicher keinen Verlust macht. Kann ich bei der nächsten Hypovertragsverlängerung verlangen, dass diese Verpfändung rückgängig gemacht wird? Leserfrage von A.S.

Eine Verpfändung der Geldes aus der steuerbegünstigen Säule 3a ist bei der Vergabe von Hypotheken nicht zwingend. Sie können bei der Erneuerung Ihres Hypothekarvertrages durchaus verlangen, dass die bestehende Verpfändung der 3a-Konten von Ihnen und Ihrer Frau rückgängig gemacht wird. Allerdings gehe ich davon aus, dass die Bank – oder auch eine andere Bank – dazu nur bereit ist, wenn Sie und Ihre Frau mehr Eigenkapital einschiessen.

Grundsätzlich gilt, dass bei der Vergabe von Hypotheken mindestens 20 Prozent des Kaufpreises einer Eigentumswohnung oder Einfamilienhauses aus Eigenmitteln geleistet werden müssen. Wenn man zu wenig freie Mittel hat, kann man dafür im Rahmen der Wohneigentumsförderung auch auf die Säule 3a zugreifen und das dort parkierte Geld entweder vorzeitig beziehen oder aber wie in Ihrem Fall an die Bank verpfänden. Bei einer Verpfändung wird das Kapital aus der Säule 3a nicht ausgezahlt. Er wird lediglich für die Hypothek an die Bank verpfändet. Man schafft sich so zusätzliches Fremdkapital.

Die Bank möchte auf der sicheren Seite sein, falls die Liegenschaft zwangsverkauft werden müsste – auch nach einem Immobiliencrash.

Indem Sie die Säule 3a-Konten von Ihnen und Ihrer Frau an die Bank verpfändet hatten, konnten Sie Ihre Tragbarkeit der Hypothek verbessern, da die Bank mit dem verpfändeten 3. Säule-Geld eine zusätzliche Sicherheit hat. Allerdings würde das Kapital bei einer nötig werdenden Pfandverwertung einbezogen. Die Bank darf in diesem Fall dieses Geld pfänden. Dies geschieht indes nur, wenn Sie und Ihre Frau die Zinsen für Ihre Hypothek nicht mehr zahlen würden. Nun weiss ich nicht, wie sich Ihre finanzielle Situation präsentiert. Ich gehe davon aus, dass Sie nach Einschätzung der Bank beim Abschluss der Hypothek für die Eigentumswohnung zu wenig Eigenkapital aus Ihren freien Mitteln einschiessen konnten oder wollten und dass deshalb eine Verpfändung der Säule 3a-Konten in den Vertrag aufgenommen wurde. Damit hat sich die Bank abgesichert.

Die Bank muss einerseits die Vorgaben punkto Eigenmittel bei der Hypothekenvergabe erfüllen, anderseits beurteilt sie den Wert der Immobilie. Egal wie hoch der tatsächlich bezahlte Preis einer Liegenschaft ist, kann die Bank für ihre eigene Berechnung auch einen tieferen Wert einsetzen. Wenn sie den Eindruck hat, dass die Immobilie überzahlt wurde, wird sie als Basis für ihre Hypothekenberechnung nicht den tatsächlich geleisteten Kaufpreis, sondern eine eigene Bewertung einsetzen. Die Bank möchte auf der sicheren Seite sein, falls die Liegenschaft zwangsverkauft werden müsste – auch nach einem Immobiliencrash. Darum sind die meisten Banken bei der Bewertung von Immobilien meist ziemlich konservativ.

Ich empfehle Ihnen, die Sachlage direkt mit Ihrer Bank zu besprechen. Vielleicht hat sich Ihre finanzielle Situation in der Zwischenzeit verändert und Sie brauchen die Verpfändung der Säule 3a-Konten nicht mehr. Oder vielleicht ist auch Ihre Eigentumswohnung heute wesentlich mehr wert. Ein Gespräch mit Ihrer Bank schafft da rasch Klarheit.

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