Fast das gesamte Ufer des Zürichsees im Kanton Zürich ist Neuland: im Laufe von 150 Jahren aufgeschüttet und verfestigt. Politisch wurde das Ufer aber in den letzten Jahren zu Sumpfland. Die Eigentums- und Nutzungsrechte von Konzessionsland, über das der Kanton streng wacht, waren nicht restlos geklärt.

Das zeigte sich vor rund zehn Jahren bei der Frage, was mit den grossen Arealen am See, Giessen in Wädenswil und Chemie Uetikon, machbar ist. Dazu kamen hitzige Debatten um den Seeuferweg und neue Bundesgesetze zum Gewässerschutz sowie Konflikte um die zulässige Heckenhöhe zur Seestrasse.

Als ob das alles nicht schon genug Wellen geschlagen hätte, wurde 2013 das Konzessionsland auch zum juristischen Fall. Die Eigentümerin eines Grundstücks am Seeufer in Rüschlikon stellte die rigiden Vorschriften zur Nutzung von aufgeschüttetem Land in Frage. Diese waren zur Wahrung öffentlicher Interessen zwar einfach zu handhaben, bedeuteten aber, dass der Kanton generell einen Vorbehalt für jegliche Baubewilligungen am See ausübt.

Bundesgericht schreitet ein

Das Bundesgericht bezeichnete diese Praxis in zwei Urteilen 2013 und 2014 als ungültig. Für spezielle Bauvorschriften im Uferbereich, wie sie der Kanton über das Konzessionsland verfüge, fehle die gesetzliche Grundlage. Vielmehr seien auch am See alle baulichen Veränderungen mit den Mitteln der Raumplanung sowie des Natur- und Heimatschutzgesetzes zu regeln.

Neben dem Bundesgericht forderten zwei weitere Neuerungen den Kanton zum Handeln heraus. Die 2011 revidierte eidgenössische Gewässerschutzverordnung verlangt, dass entlang Seen und Flüssen Gewässerräume auszuscheiden seien – Uferstreifen, die nicht bebaut werden dürfen. Ausserdem greift das 2013 präsentierte «Leitbild Zürichsee 2050» ebenfalls in die künftige Gestaltung und Nutzung des Seeufers ein.

Ortsspezifisch muss es sein

Um all diese Funktionen zu erfüllen, lancierte die Baudirektion 2014 das Projekt «Bauen und Planen am Zürichsee». Neben der Baudirektion waren daran auch externe Fachleute, Vertreter aus den Planungsgruppen Pfannenstiel und Zimmerberg sowie der Zürichseegemeinden beteiligt. Erstes Resultat waren Empfehlungen für die künftige Bebauung und Nutzung des Uferbereichs.

Demnach sollte das Bauen am See weiterhin behutsam erfolgen, die ortsspezifische Situation, die landschaftlichen Gegebenheiten und die jeweiligen Nutzungsansprüche sollten aber besser berücksichtigt sein.

Die Umsetzung der Empfehlungen erfolgt abgestuft. Im kantonalen Richtplan sollen die Uferbereiche festgelegt und die Prinzipien für deren Bebauung definiert werden. Die regionalen Planungsgruppen Zimmerberg und Pfannenstiel konkretisieren diese Vorgaben. Insbesondere sollen sie die verschiedenen Möglichkeiten zur Bebauung und Gestaltung sowie die Zugänglichkeit zum See bestimmen.

Keine Uferzone für BZO

Die Details schliesslich schreiben dann alle Gemeinden individuell in deren Bau- und Zonenordnungen (BZO) fest. Dafür haben sie drei Jahre Zeit ab Inkrafttreten des regionalen Richtplans. In der BZO berücksichtigen die Gemeinden die besondere Lage und die gewachsene bauliche Gliederung am Seeufer. Dazu gehören:

Konkret heisst dies, dass je nach Typus der Seestrasse Vorschriften erlassen werden, die einen Durchblick auf den Zürichsee ermöglichen. An einer Uferstrasse nahe am See und mehrheitlich mit offener Sicht muss mindestens die halbe Grundstückbreite sichtfrei bleiben, die Gebäude dürfen maximal 15 Meter breit sein. An einer Parkstrasse (grösserer Abstand zum See mit aufeinanderfolgenden Einfamilienhäusern, Mauern und Bäumen) gelten 25 Prozent. Durchblick und höchstens 18 Meter Gebäudebreite. Die Gemeinden müssen daher jede Seeparzelle einzeln in der BZO – ähnlich einer Kernzone– in eigener Kompetenz festlegen. Auf die als neues BZO-Instrument angedachte Uferzone verzichtet das Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons. Dies hätte tausende Umzonungen am Zürichsee an den Gemeindeversammlungen nötig gemacht.

Baustopp droht

In der dreijährigen Frist gelten Übergangsbestimmungen. Die Gemeinden dürfen im Uferbereich keine baulichen Veränderungen oder sonstige Vorkehren bewilligen, welche die Planung nachteilig beeinflusst. Das Präjudizverbot birgt daher die Gefahr eines Baustopps am Seeufer, weil sich die Gemeinden kaum mit Baubewilligungen die Finger verbrennen wollen, bevor nicht die neue BZO in Stein gemeisselt ist. Dann aber übernehmen die Gemeinden die Verantwortung über alles, was im Uferbereich gemacht werden soll. Sie und nicht mehr die kantonale Baudirektion bearbeiten zukünftig Gesuche für bauliche Veränderungen auf dem Konzessionsland.

Seeuferweg nicht betroffen

Am Freitag ging die Revision des PBG in die Vernehmlassung. Nach einer allfälligen Bereinigung stimmt der Kantonsrat nächstes Jahr über die Vorlage ab. Danach sind die Instanzen für den kantonalen und die regionalen Richtpläne an der Reihe. Haben sie ihr Werk beendet, läuft der dreijährige Countdown für die Gemeinden.

Eine offene Frage bleibt auch mit «Bauen und Planen am Zürichsee» ungelöst: der Seeuferweg. Die kantonale Baudirektion schreibt: «Mit der vorgeschlagenen Revision des PBG wird keine Änderung bezüglich Festlegungen des Seeuferwegs stipuliert. Im kantonalen Richtplan ist generell festgelegt, dass ein Seeuferweg vorzusehen ist. In den regionalen Richtplänen wird dieser Auftrag konkretisiert.»

Was das in der Praxis bedeutet, erklärt die Medienstelle der Baudirektion wie folgt: «Die im kantonalen Richtplan und in den regionalen Richtplänen eingetragenen Uferwege sind in rechtlicher Hinsicht Staatsstrassen. Für diese ist der Kanton baupflichtig. In den Uferbereichsplänen der Gemeinden ist lediglich sicherzustellen, dass der Seeuferweg gemäss regionalem Richtplan nicht verunmöglicht wird.»