Bei Festhypotheken wird ein vorzeitiger Ausstieg wegen der Vorfälligkeitsentschädigung teuer. Die aktuellen Zinssätze für 10-jährige Festhypotheken sind aber sehr attraktiv. Natürlich können steigende Zinsen künftig nicht ausgeschlossen werden, da diese irgendwann wieder steigen werden. Doch würde bei einer vorzeitigen Kündigung der Festhypothek die Vorfälligkeitsentschädigung infolge eines solch höheren Zinsumfeldes nicht abnehmen? Wie sehen Sie das? Leserfrage von C.B.

Ihre Überlegung ist gut nachvollziehbar. Doch sie greift nur, wenn Sie eine Festhypothek an einen anderen Kunden weitergeben könnten – etwa im Rahmen eines Immobilienverkaufes – und die Bank damit einverstanden wäre. Wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Weitergabe der Hypothek höher sind als heute, wäre dies für den Kunden, der die Hypothek übernimmt, grundsätzlich attraktiv.

In der Praxis ist die Sache allerdings deutlich komplexer. Erstens muss die Bank einen Kunden nicht zwingend akzeptieren. Wenn dieser beispielsweise im Vergleich zu Ihnen eine schlechtere Tragbarkeit aufweist, könnte es bereits ein Problem geben. Noch wichtiger ist ein anderer Aspekt: Für die Bank ist die Festhypothek ein Geschäft, das sie vertraglich gesichert hat. Sie rechnet mit der vertraglich vereinbarten Gewinnmarge für sich. Die Bank dürfte selbst bei verändertem Zinsumfeld nur bereit zu einem Entgegenkommen sein, wenn sie dadurch ihre Gewinnmarge für sich verbessert. Ansonsten wird sie auf die Erfüllung des Vertrages pochen.

Generell kann man sagen, dass die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek meist sehr teuer ist und sich in vielen Fällen nicht lohnt. Gründe für eine vorzeitige Auflösung gibt es mehrere. Neben dem Verkauf der Liegenschaft kann dies etwa eine Scheidung sein. Grundsätzlich sollte man vor einem Abschluss einer Festhypothek in den Vertragsbedingungen genau nachlesen, welche Möglichkeiten man für einen vorzeitigen Ausstieg aus der Hypothek hat. In den meisten Verträgen hat man nur bei einem Verkauf der Liegenschaft die Möglichkeit für eine Kündigung – und selbst diese Möglichkeit ist nicht immer gegeben.

Oft ist eine Festhypothek tatsächlich fix – das heisst, man ist an die Laufzeit und die weiteren vertraglichen Konditionen gebunden.

Veränderte Zinsbedingungen an den Märkten sind kein Ausstiegsgrund. Die genauen Ausstiegskonditionen sind in den Verträgen meist nicht im Detail umschrieben. Theoretisch wird die Strafe für den Ausstieg aus den Zinsen, den die Bank für die gekündigte Hypothek erhalten hätte, abzüglich des Ertrags berechnet, den sie auf dem Geld- oder Kapitalmarkt für den Rest der Laufzeit eingespielt hätte. Das Problem: Derzeit bezahlt man der Bank wegen der Negativzinsen praktisch nur die Gewinnmarge. Über die eigentlichen Zinsberechnungen hinaus werden bei einem Ausstieg zudem nicht selten auch mehr oder weniger willkürliche Bearbeitungs- oder Administrationsgebühren in Rechnung gestellt.

Oft ist eine Festhypothek tatsächlich fix – das heisst, man ist an die Laufzeit und die weiteren vertraglichen Konditionen gebunden. Wenn man dann dennoch vorzeitig aussteigen will, weil sich die eigenen Lebensbedingungen geändert haben, muss man mit der Bank verhandeln. In den meisten Fällen wird sie auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung beharren. Dies kann sehr teuer kommen, da die Bank argumentiert, dass ihr durch diesen Schritt ein Geschäft und damit eine Gewinnmöglichkeit entgeht. Auf jeden Fall ist man als Kunde in dieser Situation gegenüber der Bank in einer schlechteren Position. Denn man hat sich ja mit der Bank vertraglich auf eine feste Laufzeit geeinigt.

Etwas Spielraum hat man, wenn man der Bank ein anderes, für sie lukratives Geschäft anbieten kann – wenn man beispielsweise ein Vermögensverwaltungsmandat, das man bei einer anderen Bank hat, zu ihr zügeln kann. Die Bank hat Spielraum, erst recht bei steigenden Zinsen, wird diesen aber nur zugunsten des Kunden ausnützen, wenn es für sie lukrativ ist. Ansonsten wird sie auf die Vertragserfüllung pochen.

Deshalb rate ich, sich vor dem Abschluss einer Festhypothek genau zu überlegen, ob man wirklich über Jahre hinweg an die Bank gebunden sein möchte. Man profitiert allenfalls über lange Zeit von sehr attraktiven Zinsen. Sollten sich aber die persönlichen Lebensbedingungen unerwartet verändern und man braucht die Hypothek nicht mehr, kann ein Ausstieg nicht nur sehr schwierig, sondern auch teuer werden.

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