Wir besitzen ein Eigenheim in der Schweiz. Jetzt möchten wir zusätzlich eine Kapitalanlageimmobilie in Deutschland erwerben, deren Fremdfinanzierung weitgehend versprochen ist. Die Idee besteht nun darin, dass wir für den kleinen, offenen Restbetrag unsere Hypothek unseres Eigenheims erhöhen. Allerdings verweigert unsere Bank, die UBS, uns dies leider. Sie sagt, dass das Geld lediglich zur Sanierung und Renovation unseres Eigenheims eingesetzt werden dürfte. Darf die Bank dies einfach so festlegen? Leserfrage von N.K.

Ihren Angaben entnehme ich, dass Sie die Hypothekarbelehnung auf Ihrem Einfamilienhaus in der Schweiz keineswegs ausgeschöpft haben und einen Teil der Hypothek bereits amortisiert haben. Der Fremdkapitalanteil beim Einfamilienhaus beträgt derzeit etwas weniger als 60 Prozent, womit an sich durchaus etwas Spielraum für eine Hypothekenaufstockung vorhanden wäre. Das Problem dabei ist, dass der Wert der Liegenschaft unterschiedlich eingeschätzt werden kann. Möglicherweise stuft Ihre Hausbank den Wert tiefer ein und ist daher nicht daran interessiert, den Fremdkapitalanteil anzuheben. Je höher dieser ist, desto mehr Risiko geht die Bank ein.

Grundsätzlich ist es richtig, dass eine Hypothek zweckgebunden ist: Man kann nicht einfach bei der Bank eine Hypothek abholen und mit dem Geld eine Weltreise machen. Das ist ja allerdings auch nicht Ihr Plan. Vielmehr möchten Sie das Geld in eine andere Liegenschaft investieren. Doch auch dies ist aus Bankensicht heikel. Denn die Belehnung bezieht sich auf Ihr Eigenheim und kann nicht auf eine andere Liegenschaft ausgeweitet werden.

Wenn Sie der Bank gesagt hätten, dass Sie eine Renovation der Küche planen, hätten Sie die kleine Aufstockung wahrscheinlich erhalten, vorausgesetzt, dass die Tragbarkeit gut erfüllt ist. Ich hätte Ihnen davon trotzdem abgeraten, da die Bank wohl den Nachweis der Arbeiten verlangt hätte. Die Bank ist gegenüber ihren Kunden nicht verpflichtet, überhaupt eine Hypothek zu vergeben und kann auch über die Höhe der Belehnung selbst entscheiden. Limiten gibt es lediglich bei der Belehnungsgrenze nach oben.

Jedes Immobiliengeschäft beinhaltet immer auch ein Risiko.

Ja, die Bank darf Ihnen als Kunden gegenüber festlegen, dass das Geld zwingend nur für das Eigenheim genutzt wird und dafür auch Belege verlangen. Gleichzeitig darf sie auf ein Geschäft jederzeit verzichten: Sie kann Ihnen eine Hypothek im Rahmen der vereinbarten Fristen auch problemlos kündigen. Wenn die Bank die Auffassung vertritt, dass eine Aufstockung nicht wünschbar ist, verzichtet sie auf ein Geschäft. Das ist ihr gutes Recht.

Eine andere Bank würde Ihnen allenfalls für das gleiche Einfamilienhaus eine leicht höhere Hypothek sprechen. Vor diesem Hintergrund können Sie die Marktwirtschaft spielen lassen und Offerten von anderen Banken für eine Hypothek auf Ihrem Eigenheim einholen und die bisherige Hypothek auflösen. Ich gehe davon aus, dass Sie Institute finden, die Ihnen eine Gesamthypothek bieten, die um den Betrag höher ist als Sie jetzt bereits eine Hypothek haben.

Unabhängig von der Frage nach der Hypothek sollten Sie allerdings für sich eine kritische Risikoabwägung vornehmen. Jedes Immobiliengeschäft beinhaltet immer auch ein Risiko. Wenn Sie jetzt über Ihr Einfamilienhaus hinaus auch noch eine Renditeliegenschaft in Deutschland erwerben, gehen Sie ein hohes Klumpenrisiko ein. Falls die Immobilienpreise im Zuge einer globalen Rezession sinken würden, laufen Sie Gefahr, dass Sie auf hohen Krediten sitzen, Ihre Häuser aber weniger Wert haben.

In den letzten Jahren sind die Hauspreise in der Schweiz stetig gestiegen. Das muss nicht immer so sein. Die Bewertungen können im Rahmen einer Rezession zeitweise auch deutlich zurückkommen – sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland. Vor diesem Hintergrund rate ich bei der Belehnungshöhe von Immobilien derzeit eher zur Zurückhaltung und würde konservativ rechnen: In unsicheren Zeit ist es besser, weniger Hypothekarschulden zu haben als zu viele.

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