In welchen Ländern geht von den heiss gelaufenen Immobilienmärkten eine besondere Gefahr für das Wirtschaftswachstum aus? Die andauernde Tiefzinsphase in weiten Teilen der Welt und der Anlagenotstand vieler Grossinvestoren verhelfen dieser Frage zu brennender Aktualität.

Oxford Economics hat in einem kürzlich veröffentlichten Papier eine weltweite Übersicht aufgestellt über jene Häusermärkte, die aufgrund ihres hohen Preisniveaus am ehesten absturzgefährdet sind. Das Ergebnis: Schweden, Australien, Kanada und Hongkong weisen ein besonders akutes Gefahrenpotenzial auf – und die Schweiz wird auf Platz neun gesetzt.

Wie die britischen Wirtschaftsforscher weiter ermittelt haben, liegen die durchschnittlichen Immobilienbewertungen in der entwickelten Welt derzeit etwa 15 Prozent über dem langfristigen Mittelwert – aber immer noch unter den 2006/07 erreichten Höchstständen. Dieser letztere, an sich beruhigende Befund wird indes dadurch relativiert, dass Häuser in den USA deutlich geringer bewertet sind als vor einem Jahrzehnt. Ausserdem sind die Immobilienpreise in einigen der genannten Risikomärkte inzwischen über die damaligen Rekordbewertungen geklettert.

Aussicht auf eine Negativspirale

Damit besteht ein beträchtliches Risiko einer bevorstehenden Preiskorrektur bei Immobilien. Denn laut den Untersuchungen der Oxford-Ökonomen gibt es eine klare negative Beziehung zwischen dem Bewertungsniveau von Häusern und ihrer realen Preisentwicklung in den folgenden fünf Jahren. Aus den Daten der OECD-Länder für den Zeitraum von 1970 bis 2013 ergibt sich unter anderem: Übertreffen die Häuserbewertungen den langfristigen Mittelwert um 35 Prozent und mehr, sind deren Preise im Laufe der nächsten fünf Jahre in 75 Prozent der Fälle gesunken.

Für die Konjunktur- und Wirtschaftspolitik ist das von grossem Belang, weil Veränderungen bei den Immobilienbewertungen erfahrungsgemäss einen erheblichen Einfluss auf den Wirtschaftsgang haben. So hat Oxford Economics für die sieben grössten Wirtschaftsnationen (G7) seit 1997 eine gleichlaufende Entwicklung zwischen den inflationsbereinigten Häuserpreisen und den Konsumausgaben der Privathaushalte festgestellt; in den letzten Jahren scheint sich dieser Zusammenhang allerdings etwas relativiert zu haben. Dennoch sind insbesondere Länder mit Überhitzungsanzeichen auf den Immobilienmärkten gut beraten, sich rechtzeitig auf ein Szenario abschmelzender Häuserpreise und abkühlender Konjunktur vorzubereiten.

Der typische Auslöser fehlt

Erfreulich aus stabilitätspolitischer Optik ist immerhin, dass von den Immobilienmärkten in grossen Ländern wie den USA, Deutschland, Frankreich, China und Japan derzeit nur ein begrenztes Risiko für abrupte Preiskorrekturen ausgehen. Oxford Economics verweist noch auf einen zweiten positiven Befund: Im globalen Massstab ist aktuell keine starke Erhöhung der Hypothekarzinsen festzustellen – somit fehlt der typische Auslöser für sinkende Häuserpreise.

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Für die Erstellung ihrer Rangliste der risikoreichsten Immobilienmärkte haben die Oxford-Experten eine Reihe von Indikatoren untersucht, die Rückschlüsse darauf erlauben, wie anfällig ein Immobilienmarkt auf einen Preiseinbruch ist. Dazu gehören unter anderem die realen Preissteigerungen für Häuser in den letzten fünf Jahren, das aktuelle Bewertungsniveau im Vergleich zu einem langfristigen Durchschnittswert, das ausstehende Volumen an Hypothekarkrediten im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung, der Anteil an Festhypotheken am gesamten Hypobestand und die Veränderung der Hypothekarzinsen.

Mit 43 Prozent respektive 37 Prozent verzeichnen Neuseeland und Hongkong die stärksten Preissteigerungen im zurückliegenden Fünfjahresabschnitt. Darüber hinaus werden beidenorts die höchsten Überbewertungen im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt ausgewiesen, mit 203 Punkten für Hongkong und 179 für Neuseeland (100 = langjähriger Mittelwert).