Zoff um Wohnraum in Zürich-WestSBB legen einen letzten Deal für Neugasse-Areal vor
Für die Umwandlung des SBB-Areals in eine Wohnzone fordert der Zürcher Gemeinderat im Gegenzug 50 Prozent gemeinnützigen Wohnraum. Die Eigentümerin hat andere Pläne.
Seit bald zehn Jahren feilschen die SBB und die Stadt Zürich um die Zukunft des Neugasse-Areals, das die Grösse von vier Fussballfeldern umfasst und unmittelbar an den beliebten Quartiertreffpunkt Josefwiese angrenzt.
Die Eigentümerin SBB will dort Wohnraum für 900 Personen bauen, doch hierzu müsste das Gebiet von einer Gewerbe- in eine Wohnzone umgewandelt werden – und das wiederum will der Zürcher Gemeinderat nur bewilligen, wenn der Anteil gemeinnütziger Wohnungen auf 50 Prozent festgelegt wird. Damit nimmt er Bezug auf eine Initiative, die im Frühjahr 2018 eingereicht wurde (siehe Box).
Die SBB gingen erneut über die Bücher und haben mit der Stadt einen neuen Vorschlag ausgehandelt. Kernpunkt der Diskussion war die langfristige Sicherung von preisgünstigem Wohnraum an dieser zentralen Lage. Hierzu wurde nun der Weg übers Mietrecht gewählt. Die Berechnungsgrundlage wie auch die Höhe der Nebenkosten werden grundbuchamtlich fixiert.
Mietzinsdeckel bis 2040
Ein Drittel der neuen Wohnungen wird demnach zur Kostenmiete vergeben, ein weiteres Drittel zur preisgünstigen Miete, die neu erst ab 2040 einem höheren Referenzzinssatz angepasst werden darf. Auch Mietzinserhöhungen aufgrund von Sanierungen sind im preisgünstigen Segment erst ab dann möglich, und die Kosten dürfen höchstens im Umfang von 50 Prozent auf die Miete überwälzt werden. Die Nebenkosten wiederum dürfen 12 Prozent des Nettomietzinses nicht überschreiten.
Neben den gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungen, die 66 Prozent aller Wohneinheiten auf dem Neugass-Areal ausmachen sollen, will die Grundstückseigentümerin ein weiteres Drittel der Wohnungen zum Marktpreis vermieten.
Konkret würden sich die Mieten für eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 75 Quadratmetern zwischen 1435 Franken (gemeinnützig), 1850 Franken (preisgünstig) und 2450 Franken (marktüblich) bewegen, teilt der Stadtrat am Freitag mit. Zweitwohnungen sind auf dem Areal nicht erlaubt.
Die SBB verpflichten sich zudem, der Stadt Zürich 40 Prozent des Mehrwerts auszugleichen. In welcher Form das geschehen wird, soll nach der Umzonung entschieden werden. Der effektive Landwert muss ebenfalls erst noch berechnet werden.
Primarschule und Hochhäuser
Ein Masterplan für die Ausgestaltung des Areals wird derzeit erarbeitet und voraussichtlich Anfang 2022 dem Stadtrat vorgelegt. Sicher ist, dass an dieser Stelle in die Höhe gebaut werden kann. Sicher ist auch, dass eine Fläche von rund 2700 Quadratmetern für den Bau eines Schulhauses für neun Primarschulklassen reserviert ist.
Der Stadtrat bezeichnet die nun vorliegende Vereinbarung mit den SBB als faire Lösung fürs Quartier und wird die entsprechende Weisung am kommenden Mittwoch dem Gemeinderat unterbreiten. Dieser muss entscheiden, ob er das Angebot annehmen will oder nicht. Auf die effektive Bebauung des Gebiets kann er Einfluss nehmen, wenn der Gestaltungsplan ausgearbeitet ist, was voraussichtlich in zwei bis drei Jahren der Fall sein wird.
Klar ist, dass dies das letzte Angebot der Grundeigentümerin ist. Sollte der Vorschlag im Gemeinderat durchfallen, wollen die SBB in keine weitere Verhandlungsrunde eintreten. Das Unternehmen würde in diesem Fall das Areal, auf dem sich heute unter anderem eine grosse Werkhalle befindet, weiterhin zu Gewerbezwecken nutzen.
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